Как ипотека с комиссией повлияла на рынок недвижимости

Одной из главных новостей на ипотечном рынке в начале года стало появление комиссии от крупнейших банков. Если повышение ставок по ипотеке, ужесточение условий — все это было ожидаемо, и девелоперы начали готовиться загодя, то объявление дополнительных платежей от банков за выдачу кредитов с господдержкой стало полной неожиданностью. При этом девелоперам и банкирам необходимо находить компромисс — сохраняя недорогую ипотеку и не повышая стоимость квадратных метров.

Примечательно, что в середине февраля широко разошлась новость о том, что Сбербанк снизил комиссионные по льготным ипотечным программам до 3,9%, что многими участниками рынка объяснялось тем, что застройщики сами стали направлять своих покупателей в те банки, которые воздержались от введения комиссий. Как писали СМИ, на рынке началось изменение финансовых потоков. По отчетам портала «Домклик», в последнем квартале 2023 года на первичном рынке оформляли от 2 000 до 3 000 льготных кредитов в день, в январе этот показатель «в основном не поднимался выше 500 в день».

А в конце февраля стало известно о том, что ВТБ отменил любые комиссии для застройщиков-партнеров, что также свидетельствует о поиске компромисса среди участников рынка.

Мы, в свою очередь, продолжаем работать со всеми банками. Конечно же, в приоритете те финансовые организации, которые комиссию не берут, и сначала мы всегда стараемся одобрить ипотечные заявки у них. Если же клиент получает одобрение исключительно в банке, использующим комиссию, то мы со своей стороны всегда стараемся взять на себя до 50% ее оплаты».

По итогам января и начало февраля 46% льготной ипотеки приходилось на семейную (ее условия не изменились), 22% — это сделки с госипотекой, половина из которых не облагалась комиссией. 24% покупок совершались с ипотекой по стандартным ставкам. 8% приходится на IT-ипотеку. Но в последнем случае это говорит не об увеличении количества обращений сотрудников из IT-сектора, а об общем сокращении ипотечных сделок. 

На этом фоне мы расширили условия по рассрочкам. Например, в проекте AVANT на Петроградской стороне действует рассрочка с одним платежом раз в год. Мы видим интерес клиентов к таким инструментам — ожидаем, что по итогам первых двух месяцев 2024 года доля рассрочки составит примерно 25% (при более ранних показателях на уроне 5-7%). Также в AAG мы наблюдаем увеличение покупателей с «живыми» деньгами: и в декабре, и в январе проходили сделки с инвесторами, вкладывающими в недвижимость в проектах и 50, и 250 млн рублей.

Мы изначально рассчитывали на то, что в начале года на рынке будет снижение спроса, поэтому и наши планы продаж были составлены с объективной точки зрения. По итогам 2023 года мы накопили подушку безопасности, которая позволит нам сохранять текущие цены квадратного метра и сохранять наши финансовые модели. Это же касается и планов по открытию продаж в новых объектах. Например, вывод на рынок основного объема квартир и апартаментов в проекте AVANT на Петроградской стороне запланирован на весну 2024 года — и от этих планов мы не отказываемся.