Что важно учитывать при инвестировании в ОАЭ через ЗПИФ

ОАЭ стали лидером среди зарубежных рынков в первом полугодии — 13% всех вложений российских инвесторов пришлось на недвижимость в этой стране. По заявкам рынок прибавил 32%. Исследование Redseer, проведенное в 2022 году, подтверждает интерес российских инвесторов — 72% российских экспатов приобрели жилье в ОАЭ. Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, рассказала, почему Эмираты остаются перспективным рынком для инвестиций в недвижимость и за счет чего поддерживается высокий спрос на девелоперские проекты, а также в чем особенность инвестирования в недвижимость ОАЭ через ЗПИФ.

Почему ОАЭ

Объединенные Арабские Эмираты — популярное место для инвестиций в недвижимость. Это государство с благоприятной экономической средой, растущим туризмом и развитой инфраструктурой. В стране комфортно вести бизнес: работает привлекательная налоговая система, несложно получить статус резидента и разрешение на работу. 

Привлекательная черта местного рынка недвижимости — высокая процентная ставка по аренде, от 6-9% в год. Для сравнения, в ЕС этот показатель равен 2-2,5%. Инвесторы, которые хотят размещать деньги под хорошие проценты и защитить капитал от инфляции, активно покупают недвижимость именно в ОАЭ. В других развитых странах такие проценты найти намного труднее. 

В 2022 году только в Дубае объем сделок составил более 208 млрд дирхамов, что на 80% больше, чем годом ранее. В первом квартале 2023 года, по данным Kalinka Group, количество сделок по покупке недвижимости на начальных этапах строительства увеличилось на 52% по отношению к тому же периоду прошлого года. 

ВВП ОАЭ все еще зависит от экспорта нефти и цен на углеводороды, но эта связь за последние пару десятилетий серьезно ослабла. Сегодня ОАЭ — международный финансовый центр и крупный транспортный хаб. Объем прямых инвестиций в экономику государства растет с 2015 года. Страна поднялась на четыре позиции по показателю индекса инвестиционного доверия Kearney и занимает 15-е место в мире.

Дирхам жестко привязан к доллару США на уровне 3,6725 AED/$1 и не подвержен значительным колебаниям курсовой стоимости. Его стоимость за десять последних лет практически не изменилась. Стабильная национальная валюта повышает привлекательность страны в глазах иностранных инвесторов, стимулируя рост зарубежных инвестиций. Кроме того, привязка курса позволяет правительству снижать волатильность экспорта и держать под контролем инфляцию, которая сегодня составляет 3,1%. Для сравнения, средний годовой показатель для стран Ближнего Востока равен 13,9%, для развивающихся стран это 8,5%.

Модернизация экономики и упрощение ведения бизнеса привлекает в страну новые компании и специалистов, а с ними и большие капиталы и, как следствие, стимулирует спрос на недвижимость. По результатам прошлого года россияне вышли на первое место в ОАЭ по количеству таких сделок. Популярна покупка квартир и домов в Эмиратах и среди граждан Великобритании, Индии, Италии и Франции.

Как инвестировать через ЗПИФЫ

Процедура покупки недвижимости в ОАЭ одна из самых простых и удобных в мире — власти крайне заинтересованы в притоке иностранного капитала. Существует даже возможность проводить сделки дистанционно. Довольно просто, но есть серьезные риски. Снизить их позволяют инвестиции в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФЫ). Например, Kalinka Real Estate Consulting Group и УК «Альфа Капитал» недавно представили фонд «Арабские метры». По словам представителя УК «Альфа Капитал», инвестиции в недвижимость, тем более за границей, предполагают много нюансов: нужно проанализировать потенциал конкретного объекта, оценить надежность застройщика, учесть требования местного законодательства. ЗПИФ — это удобное решение, которое позволяет инвестору вложиться в лучшие объекты на рынке и не тратить время на их оценку благодаря экспертизе специалистов фонда. В результате инвестор получает возможность заработать на росте недвижимости и одновременно балансирует страновые и валютные риски.

ЗПИФы — инструменты коллективных инвестиций. Они создаются управляющей компанией (УК) для реализации конкретного проекта с целью получения дохода по его завершению. Схема работы: клиент инвестируют деньги в рублях, а УК покупает паи закрытого паевого инвестиционного фонда, который будет вкладывать деньги в объект недвижимости на территории ОАЭ. По окончании срока договора УК продаст активы, а средства с учетом прибыли распределит между пайщиками.

При выборе ЗПИФов необходимо:

1. Проверить УК. Одно из важных условий — выбор управляющей компании, которая будет управлять фондом, а значит и вашими активами. У каждой УК должна быть лицензия от Банка России. На сайте регулятора несложно найти реестр таких организаций. Если компании в списке нет, то каким бы заманчивым ни было предложение, связываться с ней не стоит. Дополнительным критерием отбора в пользу УК может стать факт того, что она входит в группу с крупным банком.
2. Изучить рынок. Не секрет, что на рынке недвижимости одни тренды сменяют другие — сегодня в цене растет VIP-жилье, например, готовые виллы, а уже через год в лидерах роста может оказаться коммерческая недвижимость. За месяц профессионалом не станешь, но почитать аналитические материалы про рынок все же необходимо. Это поможет не только быть в курсе рыночных тенденций, но и задать на встрече с представителями УК правильные вопросы.
3. Определиться с целями и сроками. Если вы, например, хотите за год получить процент на свободный капитал, то проще положить деньги на депозит. Инвестировать в фонды имеет смысл, когда ваши финансовые цели находятся на горизонте 5-7 лет. Важно соблюдать срок договора, после окончания которого паи будут погашены, а деньги выплачены владельцам. В случае с «Арабскими метрами» это 5 лет.
4. Определить свои финансовые возможности. Рыночная стоимость квартиры эконом класса в ОАЭ сегодня составляет $250-300 тыс. Инвестор в паевые фонды получает возможность вкладывать в зарубежную недвижимость за меньшие деньги. Однако стоимость закрытых паевых инвестиционных фондов, как правило, довольно высока. К примеру, минимальный порог для входа в проект «Арабские метры» составляет 1 млн рублей.
5. Продумать стратегию. Как правило, в портфеле фонда не один, а несколько объектов из разных сегментов недвижимости в стране. Но можно продумать собственную стратегию, связанную с инвестициями в объекты в разных странах. Диверсификация защищает инвестора от потерь — если один актив покажет плохую динамику, то другие могут подорожать и стабилизировать портфель.
6. Получить статус. С закрытыми паевыми фондами, ориентированными на зарубежную недвижимость, могут работать только квалифицированные инвесторы. Такой статус в России можно получить несколькими способами. Например, если стоимость ваших активов (деньги и ценные бумаги) на момент покупки фонда составляет более 6 млн рублей, то статус вы получите без проблем. Другие варианты — у вас есть 2-3 года опыта работы в компании или организации, занимающейся сделками с ценными бумагами, или профильное образование. Полный перечень требований для получения статуса квалифицированного инвестора перечислен в ФЗ-39 «О рынке ценных бумаг».

Достигнут ли пик, и какие прогнозы

Для рынка недвижимости, как и для любого другого, характерна цикличность — за фазами роста периодически наступает коррекция. Рынок Дубая, к примеру, сегодня переживает третий цикл роста за последнее десятилетие. Однако в 2009 и 2015 годах мы наблюдали спады.

При этом даже выраженное подорожание на 17-18% в 2022 году не вывело рынок на пиковый уровень 2014 года. Пространство для дальнейшего роста есть. Это позволяет думать, что рынок продолжит рост и в следующем году.

Нефть для ОАЭ все еще остается важной статьей экспорта. На фоне резкого обострения ситуации на Ближнем Востоке говорить о том, что «черное золото» резко подешевеет в обозримом будущем пока не приходится. А значит, есть вероятность того, что Центробанк страны повысит прогнозы по темпам роста ВВП. 

В неуглеводородных секторах, по прогнозам экспертов, по результатам 2023 года темпы роста составят 4,5%, что выше ожиданий рынка на уровне 3,9% в год. Туризм и гостиничный бизнес, транспортировка и производство важны для экономики Эмиратов. И они на подъеме. К примеру, после пандемии туризм в ОАЭ активно восстанавливается. С начала по июнь 2023 года заполняемость отелей выросла на 4,1 п.п. процентных пункта и достигла 75,7%. Рост произошел быстрее, чем ожидали эксперты.

Рост спроса и объемы сделок с недвижимостью в ОАЭ растут не сами себе. Страна, с одной стороны, десятилетиями занимается диверсификацией экономики, а с другой создает благоприятные условия для жизни и бизнеса. Это работающая программа, которая проверена временем. Вероятность того, что власти захотят резко поменять вектор усилий крайне мала. 

Развитие экономики требует привлечения новых специалистов. Такой тренд подтверждает выраженный рост агломерации того же Дубая за счет экономически активного населения в возрасте 25-44 лет. 

Приходят и частные компании — бизнесу не только удобно работать внутри страны, но и масштабироваться на весь регион. По оценке CBRE, в первой половине 2023 года количество договоров на аренду офисов в Абу-Даби выросло на 12,4% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. В Дубае за тот же срок заполняемость на уровне 92,7% привела к росту стоимости аренды офисов в премиум-классе на 17,2%. При этом офисы класса C подорожали на 30%. 

В страну инвестируют крупные частные инвесторы, которые ищут возможности для защиты капитала и снижения рисков. И здесь несомненный плюс — привлекательные условия для покупки и широкий выбор объектов в разных ценовых категориях: от эконома до luxury. В любом сегменте это качественное жилье, чем не всегда могут похвастаться соседи по региону. 

Резюме

Эмираты остаются перспективным рынком для инвестиций в недвижимость. Высокий спрос на девелоперские проекты поддерживается за счет притока в страну иностранных специалистов, крупных инвесторов, туристов и локализацией международных компаний. Инвестирование в недвижимость ОАЭ через ЗПИФ подойдет для долгосрочного финансового роста и диверсификации инвестиционного портфеля.