Получится ли заработать на недвижимости в 2025 году

В стратегии развития России на национальном уровне определено, что к 2030 году на каждого жителя страны должно приходиться не менее 33 кв. м жилой площади, а к 2036 году — не менее 38 кв. м. Однако Центральный банк отмечает, что за прошлый год индекс доступности жилья уменьшился как для тех, кто приобретает первичное жилье с использованием льготных программ, так и для тех, кто берет ипотечный кредит на рыночных условиях. Помимо собственного проживания, квадратные метры используются как актив, который приносит стабильную доходность непрофессиональным инвесторам. Но так ли это выгодно в 2025 году? Этим вопросом мы задались в Colife.

Среди частных инвесторов наиболее популярными способами заработать на недвижимости являются следующие два: 

• приобретение квартиры на ранней стадии строительства с последующей перепродажей;
• сдача квартиры в аренду.

В первом случае прибыль собственника достигается за счет увеличения строительной готовности объекта. Однако рынок первички сегодня находится в стадии стагнации. Во-первых, этот вариант оптимален для заработка в том случае, если есть возможность приобрести недвижимость по приятной ставке или за наличные. В начале марта 2025 года сразу несколько банков действительно снизили значения на несколько процентных пунктов. Так поступили Сбер, ТКБ, Московский кредитный банк, Альфа-банк и ВТБ. Однако глобально пересмотр ставок с 30% до 26-28% не сделал ипотеку более доступной. Многие эксперты сходятся во мнении, что приемлемой ипотечная ставка считается до 12% включительно. Выше — уже заградительная с внушительными переплатами по кредитам. Соответственно, в этом случае для получения реальной прибыли от недвижимости желательно приобретать ее за наличные, что доступно немногим.

Но тут важно учитывать второй важный нюанс — покупательскую способность вашего потенциального покупателя на вторичном рынке жилья. Реализовать новостройку с прибавкой в стоимости на рынке, где нет ни льготной ипотеки, ни финансовых программ поддержки от девелоперов, сегодня практически невозможно. Более того, вам придется приложить максимум усилий, чтобы выйти из этого актива хотя бы «в ноль». По этой причине вариант инвестирования в котлован с последующей перепродажей в плюс, сегодня выглядит нереалистично.

Есть и другой популярный вариант инвестирования в недвижимость — сдача квартиры в долгосрочную аренду. В 2024 году рост арендных ставок составил рекордные 30-50%. Это существенно повлияло и на доходность долгосрочной аренды. Последние годы она составляла 4-5% годовых, а теперь эти значения колеблются в районе 6-9%. 

Причем рост процента ежемесячной арендной ставки достигается не за счет искусственного завышения реальной стоимости квартиры — это чревато увеличением срока экспонирования объекта на рынке и долгим простоем. Рост происходит благодаря качественному ремонту в соответствии с потребностями арендаторов и грамотному хоумстейджингу. В условиях экономической неопределенности и высокой волатильности на фондовых рынках долгосрочная аренда предоставляет инвесторам большую степень предсказуемости и надежности своих активов. 

Говоря об инвестировании в нынешних условиях, нельзя не упомянуть об альтернативных источниках в виде вкладов и накопительных счетов под высокий процент. На фоне существенного роста ключевой ставки ЦБ, доходность этих инструментов также сильно увеличилась — медианное значение на сегодня составляет 15%. В краткосрочной перспективе доходы от депозитов сегодня ощутимо выше, поэтому как один из способов диверсификации этот вариант имеет место быть. Но если «играть в долгую», то недвижимость в 2025 году остается одной из самых низкорискованных и стабильных ниш с точки зрения диверсификации вложений и ухода от банковских рисков.