Как минимизировать ошибки при строительстве линейных объектов

Для сбалансированного градостроительного развития города необходим комплексный подход к градостроительной политике, который предполагает как резервирование территорий для размещения объектов транспортной инфраструктуры, так и синхронизацию дат ввода объектов капитального строительства и объектов транспортной инфраструктуры, необходимых для их функционирования.

Линейные объекты — понятие многообразное, в данном материале мы поговорим об особенности подготовки документации для участков улично-дорожной сети крупного мегаполиса — Санкт-Петербурга. Основная цель такой документации — это разработать принципиальные решения и предложить на утверждение городского правительства, в первую очередь, решение земельных вопросов и вопросов сноса объектов капитального строительства.

Разработка проекта планировки территории (в том числе линейного объекта) — это сложный и многогранный процесс, который требует учета интересов большого количества сторон. Процесс усложняется из-за требований участников, на первый взгляд несовместимых между собой.

Основной целью девелопера при разработке проекта (если проект делается за счет девелопера) является минимизация красных линий улиц, чтобы освободить территорию под застройку. Однако Санкт-Петербург обладает рядом особенностей, которые осложняют этот процесс. С одной стороны, город является историческим поселением с большим количеством (более 8 тысяч) объектов культурного наследия, которые исключают возможность расширения красных линий в некоторых районах и накладывают иные ограничения. С другой стороны, в городе наблюдается высокая интенсивность движения транспорта, требующая разветвленной дорожной сети. Кроме того, как правило наблюдается высокая насыщенность инженерным сетями, и особым статусом земельных участков с расположенными на них зелеными насаждениями общего пользования. В Санкт-Петербурге ведется интенсивное строительство, поэтому уже на стадии разработки градостроительной документации требуется увязка с большим количеством проектов, находящихся на различных стадиях проектирования. В основном это касается инженерных коммуникаций. Необходимо провести тщательный анализ существующих и планируемых сетей, чтобы избежать конфликтов при реализации проекта.

Это создает конфликт интересов, который правильнее характеризовать как клубок. Как же найти ту ниточку, за которую надо потянуть, чтобы этот клубок распутать?

Решение этой задачи напоминает решение системы уравнений с несколькими неизвестными. Мы в своей компании выработали несколько правил, которые не то чтобы позволяют сэкономить время, но точно снижают риск внесения изменений на этапах высокой готовности документации.

Первое: мы создаем выверенный базис будущей документации — планировочное решение. Производим замеры интенсивности движения транспортных средств и пешеходов и моделируем интенсивность на период ввода объекта в эксплуатацию и на 20 лет вперед. Конечно, любое моделирование условно, но так мы уменьшаем количество неизвестных! Затем мы защищаем свое решение в трех независимых друг от друга организациях: СПб ГБУ «Центр транспортного планирования Санкт Петербурга», ГИБДД и Управлении инженерно-транспортной инфраструктуры КГА. Структуры эти не зависимы друг от друга и рассматривают предлагаемое планировочное решение под совершенно разными углами. Конечно, у каждого объекта есть свои особенности. В список согласующих первой волны может быть внесен КГИОП или Комитет по транспорту, это зависит от конкретного объекта. Это правило страхует нас и нашего заказчика от требования внесения кардинальных изменений на поздних стадиях.

Второе: законодательство не запрещает вести подготовку документации по планировке территории и проектной документации параллельно, правда к моменту проведения экспертизы документация по планировке территории уже должна быть утверждена. Если позволяют обстоятельства, подготовку обоих типов документации на объект мы ведем параллельно. Принятие решения о такой последовательности подготовки требует тщательного анализа. Преимущество — это некоторая экономия на изысканиях, а главное более глубокая проработка, и отражение в документации по планировке территории решений уже согласованных на стадии П. К слову, при последовательной разработке иногда возникают сложные ситуации. Например, недавно на одном из объектов в документации по планировке территории была предусмотрена площадка для размещения локальных очистных сооружений ливневого стока. К моменту разработки документации «стадии П», норматив стоков, подлежащих очистки увеличился кратно.  Для размещения локальных сооружений просто не хватало места. Поиск выхода был очень сложным. Параллельная разработка также имеет свои риски. Есть риск не уложиться в сроки, отведенные КГА по Распоряжению и уйти на круг повторных согласований документации по планировке территории.

Несмотря на то, что процесс разработки документации по планировке территории линейного объекта является крайне непростым, он в то же время увлекательный. Найденный компромисс там, где в начале пути он казался невозможным, поднимает настроение. А качественно выполненная документация служит залогом развития транспортной инфраструктуры в городе