Как избежать рисков при покупке недвижимости в ОАЭ

В последние два года Объединенные Арабские Эмираты переживают бум спроса на недвижимость среди россиян. Сделки, совершаемые в спешке, порой влекут за собой правовые риски для покупателей. О правовой специфике сделок с недвижимостью в ОАЭ и рисках, которые подстерегают инвесторов из России, мы решили спросить у Гавриличева Кирилла Сергеевича, управляющего партнера «ГК ЛИГАЛ».

Подскажите, в чем заключаются особенности сделок с недвижимостью в ОАЭ? 

Как и в любой стране в ОАЭ существуют два рынка недвижимости — первичный рынок, они же новостройки, и вторичный рынок. Особенность Эмиратов в принципиально различном порядке покупки и продажи объектов на этих рынках. 

Для сделок с новостройками закон устанавливает своеобразный параметр оплаты в случае, если объект приобретается в рассрочку. Покупатель получает зарегистрированные права на приобретаемый объект только после внесения оплаты в размере 20% от стоимости недвижимости. До внесения указанной суммы у покупателя имеется лишь подтверждение бронирования объекта, которое хранится исключительно у сторон сделки и не подлежит обязательной государственной регистрации. После оплаты покупателем сопутствующих налогов и предоплаты в размере 20% от стоимости, застройщик заключает с ним договор купли-продажи строящегося объекта, который регистрируется в Земельном департаменте Дубая. Когда объект будет сдан, покупатель сможет получить свидетельство о праве собственности. 

Как складывается ситуация на рынке вторичном?

При покупке объекта на вторичном рынке все становится еще сложнее. Все сделки должны проходить через лиц, имеющих брокерскую лицензию. После выбора объекта и согласования условий, участники сделки на интернет-портале Земельного департамента Дубая должны подписать 3 договора в цифровом виде: форму А — договор продавца и агента, форму B — договор покупателя и агента и форму F — предварительный договор купли-продажи, который создается на основе форм A и B.

Затем участникам сделки необходимо получить согласие от застройщика на сделку на вторичном рынке — «NOC» (No Objections Certificate). Финальным шагом становится подписание договора и регистрация сделки у местного нотариуса. 

Если сделка была совершена в отношении готового объекта, то покупатель получит свидетельство о собственности в срок до 7 дней, а если же имела место переуступка прав на строящийся объект, то договор купли-продажи переоформляется на имя нового покупателя через застройщика, что может занять порядка месяца.

Какие пошлины и сборы подлежат уплате? 

Нужно учесть, что при покупке недвижимости необходимо оплатить единовременный регистрационный сбор в Земельный департамент Дубая, который составляет 4 % от суммы сделки. Его всегда платит покупатель, даже при сделках на вторичном рынке. В Абу-Даби регистрационный сбор составляет 2%.

Какие основные подводные камни для российских инвесторов? 

Подводных камней достаточно много:

1. Я бы выделил риски при покупке объектов на землях с режимом leasehold. В случае, если ваш участок потребуется для государственных нужд, то здание может быть снесено. На данный момент риск для вилл значительно выше, чем для многоэтажных комплексов. 
2. Покупка недвижимости в ОАЭ обязательно должна сопровождаться грамотным наследственным планированием, в противном случае есть вероятность, что имущество перейдет государству.
3. Застройщики очень сильно защищают себя в договорах купли-продажи, в частности, некоторые из них прямо указывают на возможность существенного несоответствия готового комплекса рендеру и проекту.
4. Риски со сроками сдачи. Привлечь застройщика за нарушение сроков сдачи как в России невозможно. Традиционно договор купли-продажи прямо предусматривает, что застройщик имеет право сдвигать сроки сдачи. Имели место задержки сдачи объекта на 6 лет, а полгода — год являются стандартом местного рынка.
5. Проблема сдачи в аренду. Во многих брендированных комплексах существуют очень жесткие правила сдачи в аренду. Например, у них есть ограничения по минимальному сроку для самостоятельной сдачи в аренду (обычно год). Если собственник захочет сдавать объект в краткосрочную аренду, то управляющая компания будет забирать до 50% от дохода.
6. Застройщики достаточно жестко контролируют собственников апартаментов, заставляя их получать согласия буквально на каждый шаг, включая аренду, продажу.
7. Застройщик имеет право без согласия собственников апартаментов сменить бренд (управляющую компанию) для брендированных комплексов и заменить международную премиальную управляющую компанию на регионального провайдера услуг, что неминуемо повлечет падение стоимости апартаментов в комплексе.
8. У застройщика имеются широкие полномочия по изъятию объекта недвижимости у покупателя за просрочку платежей по рассрочке.  

Назовите, пожалуйста, примеры конкретных ошибок, которые совершали/продолжают совершать покупатели из России за эти два года. И как можно было бы избежать таких ошибок? 

Ошибка № 1 — это иллюзия покупки выгоды при покупке у застройщика. Люди убеждены, что первичный рынок выгоднее вторичного, а сами сделки юридически безопаснее. 

Ошибка № 2 — покупатели не рассчитывают свои силы при оформлении рассрочки у застройщика. Если лицо уже вступило в сделку и внесло какую-либо сумму, то выйти из сделки и вернуть деньги будет нельзя до тех пор, пока покупатель не выплатит 40% от стоимости объекта и не получит право на перепродажу объекта на вторичном рынке.

Ошибка № 3 — игнорировать наследственные риски в ОАЭ. Оформить завещание в Дубае, например, максимально просто, зарегистрировав его в DIFC (Dubai International Financial Center). Данный шаг поможет избежать больших юридических сложностей для наследников.

Полагаю, что грамотный выбор консультантов и брокеров поможет избежать правовые риски и иные подводные камни, с которыми покупатель неминуемо столкнется при покупке недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах.