Sale&leaseback сделки переживают период «ренессанса»

Сделки sale&leaseback или обратной аренды появились на российском рынке достаточно давно, но особую актуальность приобрели именно в текущей экономической ситуации, когда на рынке есть сложности с привлечением капитала. В то время как рост эффективности компании требует инвестиций в основные ресурсы, получение корпоративного финансирования становится более трудным и дорогим. В числе альтернативных решений вопроса бизнес стал использовать механизм обратной аренды, который позволяет вернуть капитал из объектов недвижимости в операционный бизнес.

В рамках sale&leaseback проекта компании возвращается 100% инвестиционного капитала, который можно направить на дальнейшее развитие — инвестировать в новые продукты или направления, в увеличение доли присутствия на рынке, в технологические решения и т.д.

Однако важно понимать, что в случае такой сделки собственник фактически переходит из бизнеса недвижимости в операционный бизнес. 

Создается модель, которая давно работает во всем мире: инвесторы владеют недвижимостью, а талантливые предприниматели зарабатывают в рамках операционной деятельности на этих объектах. При этом, так как соглашения в sale&leaseback сделках являются долгосрочными, компания сохраняет доступ к своим ключевым объектам. 

Среди основных преимуществ обратной аренды я бы отметил следующие:

• повышение эффективности работы капитала;
• отсутствие дисконта при купле-продаже объекта;
• возможность обратного выкупа по заранее обговоренной цене;
• отсутствие необходимости погашения тела долга;
• налоговые преимущества арендаторам объекта недвижимости, т.к. все арендные платежи относятся к операционным расходам.

Есть ли риски у таких сделок? Безусловно, как и при любой другой инвестиционной сделке. Например, завышенные ожидания продавца недвижимости по цене объекта могут привести к более высокой арендной ставке, которую ему придется платить. В случае смены арендатора возникает риск для инвестора — не факт, что у него получится найти нового арендатора по аналогичной стоимости, а это напрямую влияет на доходность инвестиций. 

Еще один момент связан с моральным устареванием объекта недвижимости, который по прошествии 10-15 лет не всегда сможет конкурировать с более современными, построенными по инновационным технологиям объектами. Эти вопросы лучше учитывать «на берегу», проработать для них план «В», позволяющий нивелировать возможные риски в будущем. Например, можно запланировать реконструкцию или модернизацию существующего объекта или строительство на его месте нового современного здания. При этом стоимость земельного участка, на котором расположен объект, за прошедшее время может вырасти.

Модель обратной аренды в России достаточно эффективно работает на базе закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), управлением которых мы занимаемся более 18 лет. Первый проект в формате sale&leaseback мы реализовали еще в 2013 году с сетью фитнесс-центров World Class.

В рамках нашего сотрудничества мы выкупили у World Class клубы и заключили с ними же долгосрочный договор аренды c возможностью последующего выкупа. В результате мы, как инвестор, получили стабильный и долгосрочный рентный доход на вложенный капитал, а World Class — возможность развития своего бизнеса.

На тот момент сделки такого формата были для российского рынка недвижимости в новинку, но в последнее время мы наблюдаем новый этап развития этого механизма. По данным статистики, к концу 2023 года в России было совершено 157 sale&leaseback сделок на общую сумму 3,4 млрд долларов.

Тренд продолжается и в этом году, мы видим примеры таких сделок на рынке. В рамках нашей компании в первом квартале этого года мы реализовали такую сделку — выкупили складской комплекс и заключили с бывшим собственником долгосрочный договор аренды на 10 лет. В ближайшее время мы ожидаем более широкого применения этого механизма — как в силу зрелости самого рынка коммерческой недвижимости, так и по причине эффективности таких сделок для инвесторов и собственников бизнеса. 

Материал не является финансовой или инвестиционной рекомендацией