Сервисные апартаменты постепенно вытесняют «псевдожилье»

В 2023 году в Петербурге сократилось количество новых стартов в сегменте так называемого «псевдожилья» — апартаментов, фактически используемых собственниками для проживания или сдачи в аренду своими силами. В 2024 году девелоперы будут еще осторожнее подходить к выводу подобных новых проектов, учитывая реальную динамику спроса.

Год без новых жилых апартаментов

В 2023 году вывод новых проектов апартаментов в Санкт-Петербурге сократился на 30% по сравнению с 2022 годом. В основном, по причине того, что практически не было новых стартов в сегменте жилых апартаментов («псевдожилья») — на рынок вышел всего лишь один небольшой проект.

Еще в 2022 году почти половина (43%) новых проектов апартаментов, появившихся на рынке, приходилась именно на сегмент «псевдожилья», то сейчас рынок возвращается к традиционно петербургской «сервисной» модели. Сервисные апартаменты и отельный бизнес менее чувствительны к колебаниям спроса на рынке недвижимости, что связано во многом с огромным туристическим потенциалом Санкт-Петербурга».

При этом в сегменте сервисных апартаментов в 2023 г. начали работать ряд новых девелоперов, которые ранее не занимались нежилой недвижимостью.

В 2024 году на рынке может появиться 7–10 новых проектов апартаментов — как «псевдожилье», так и настоящие сервисные апартаменты. Допускаю, что девелоперы могут сознательно замедлять новые старты, особенно проектов формата «псевдожилья», исходя из текущей ситуации со спросом и нужных темпов продаж. В 2023 году сервисные апартаменты заняли почти 100% рынка. Но необходимо учитывать, что выход даже одного крупного проекта «псевдожилья» может серьезно повлиять на соотношение форматов, представленных на рынке.

Что касается завершения строительства новых проектов, в 2023 г. было введено около 4 000 юнитов, в том числе в крупных проектах. В 2024 г. мы ожидаем ввода примерно 3 500 юнитов — в том числе это и наш отель ARTSTUDIO М103.

Низкие ставки разгоняли спрос

Динамика спроса в сегменте апартаментов в 2023 году в целом соответствовала явлениям, происходящим и на рынке жилья. Всего в прошлом году на рынке Петербурга было продано 87 тыс. кв. м апартаментов. При этом заметное оживление покупательской активности пришлось на второе полугодие: начиная с третьего квартала темпы продаж выросли вдвое.

Одна из главных причин роста спроса в этот период — покупатели спешили получить ипотеку на фоне целого ряда изменений в течение всего года. Так за 2023 году ключевая ставка выросла с 7,5% до 16%, увеличился размер минимального первоначального взноса вырос до 20%-30%, кредитный лимит по льготным ипотечным программам в Санкт-Петербурге и Москве сократился сразу в два раза.

Повышение ипотечных ставок в этом сегменте будет негативно влиять на спрос, но не так сильно, как в жилой недвижимости — доля ипотеки на рынке апартаментов снижается второй год подряд и сейчас не превышает 15-25%. Кроме того, по цене за юнит апартаменты остаются наиболее доступным видом недвижимости, поэтому мы ожидаем, что по сравнению с жилым сектором, где спрос упадет на 30-40%, в сегменте апартаментов сокращение спроса будет не столь существенным, не более 5-10%.

Апартаменты остаются популярным инвестиционным инструментом с относительно низким порогом входа. На сегодняшний день в Петербурге в экспозиции находится более 300 юнитов с бюджетом покупки до 5 млн рублей, в том числе в сданных проектах. Минимальная цена за строящиеся апартаменты — 3,85 млн за студию 23,7 кв. м. в строящемся комплексе апартаментов в Невском районе.

Бизнес-класс дорожал быстрее

За 2023 г. цены в сервисных апарт-отелях Петербурга выросли в среднем на 3%. Наибольший прирост у объектов уровня бизнес-классе, здесь цены выросли в среднем на 9%. На цену юнитов в 2024 году будет влиять повышение стадии готовности объектов и увеличение себестоимости строительства, темпы которого превышали темпы инфляции. В этом году мы ожидаем подорожание квадратного метра как минимум на 4%.