Добросовестный приобретатель: как не стать жертвой мошенников

Добросовестный приобретатель недвижимости в российском правопорядке — это лицо, которое купило имущество у продавца, не имевшего прав на его отчуждение, и при этом не знало и не могло знать об отсутствии прав на имущество у продавца.

С 2019 года согласно п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ сведения в Едином государственном реестре недвижимости о том, что продавец является собственником недвижимости (либо сведения, что он в принципе имеет право отчуждать это имущество), позволяют покупателю считаться по умолчанию добросовестным. Но при этом п. 2 ст. 302 ГК РФ позволяет истребовать недвижимость у добросовестного приобретателя во всех случаях, когда будет выяснено, что продавец не имел прав на его отчуждение.

Поэтому нередки случаи, когда по истечении времени добросовестный приобретатель получает от неизвестного ему лица исковые требования о возврате имущества со ссылкой на то, что продавец не имел прав на продажу.

Например, один из супругов истребует квартиру со ссылкой на то, что второй супруг продал ее без его согласия, а потом уже покупатель по их сделке (и продавец по сделке с текущим собственником), не приобретя прав в установленном законом порядке, продал его добросовестному приобретателю.

Или иск подают органы государственной власти, утверждающие, что продавец неправомерно приватизировал имущество.

Если речь идет о коммерческой недвижимости, то оспариваться может и законность торгов, в которых участвовал продавец.

Также возникают ситуации соблюдения требований о порядке заключения крупной сделки.

Срок давности по делам об истребовании недвижимости у приобретателя — три года с того момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что он лишился права на имущество. По опыту судебной практики: обнаружить «пропажу» лицо должно исходя из объективных обстоятельств, например, заказать самостоятельно выписку на свое имущество, увидеть в СМИ публикацию о судьбе имущества и т.д. То есть, хотя ЕГРН является открытым реестром, нельзя говорить, что трехлетний срок начинает течь у истца с момента возникновения в нем прав продавца, либо даже с момента возникновения прав добросовестного приобретателя.

Таким образом, покупка недвижимости требует не только выписки из ЕГРН по актуальному собственнику и всех необходимых от него документов, но и проверки всех предыдущих собственников и законности получения ими имущества — иначе чистота сделки и отсутствие рисков не могут быть полностью гарантированы. И это довольно большой объем работы, который самостоятельно выполнить весьма трудно: запросы в органы власти, анализ судебных дел, проверка долговых обязательств и прочее.

И в случае самостоятельной работы риски не всегда можно полностью исключить.

В любом случае добросовестных приобретателей защищает государство. 

Если сделка все же признана недействительной, и имущество было изъято у добросовестного приобретателя, а деньги не возвращены, ущерб возместит бюджет. Правда и тут, компенсацию добросовестный приобретатель может получить только через суд.  

Добросовестный приобретатель обязан сначала попытаться взыскать убытки с лица, продавшего ему имущество. Если он не сможет получить по указанному решению в течение шести месяцев убытки полностью, то можно подать иск к Российской Федерации о выплате данной компенсации. 

Подробнее о защите добросовестных приобретателей читайте в блоге агентства «Кучембаев и партнеры».