Обзор рынка: реалии и перспективы на август 2024 года

Драйвером предыдущего периода роста была субсидированная (дешевая) ипотека во всех ее вариантах. Она сильно подогревала спрос и цены  по объектам при такой ставке шли вверх. Посткарантинный рост, в первую очередь рынка новостроек, последовавший после кратковременной стагнации лета-осени 2020 дал новую реальность — реальность с новыми растущими на дешевых кредитах ценами.  Это надолго определило ожидания участников рынка.

Да, при учете многих факторов — корректировка февраля 2022 года была необходима, и, заметим, краткосрочна. В июле 2024 года — мы наблюдаем немного иную ситуацию. Скорее речь о затяжной коррекции рынка.

В ситуации ожидания дальнейшего роста рынок держался несмотря на то, что ЦБ РФ за последние два года (с января 2022 года по июль 2024) дважды подходил к «пиковым» значениям учетной ставки. Учетная ставка является важнейшим фактором на рынке недвижимости. Она определяет базовую стоимость ипотеки и доступность ипотечных программ для потребителя как следствие динамику снижения или повышения спроса  и связанный со спросом цен на объекты за счет.

Нивелировало ситуацию с поднятием ставки наличие ипотечных программ с государственной поддержкой и специальных программ и предложений от застройщиков. Ставки по ипотечным программам с учетом государственного субсидирования были в диапазоне 5%-8% в годовом исчислении (выражении). А застройщики предлагали на первичном рынке покупку объекта со ставками  0,1% на реальный остаток кредита на весь срок кредитования.

Такие ставки могли существовать только при росте цен так как стоимость обслуживания кредита «закладывалась»  в стоимость объекта. 

К середине 2024 на фоне сохранившихся ожиданий и инфляционных прогнозов цены на первичном рынке хоть и медленно, но шли вверх.  Вторичный рынок тянулся за первичным. 

На вторичном рынке — за последние пол года — произошло мало изменений. Стагнация, дисконты, плавный рост, не смотря на мнимое понижение.

26.07.2024 ключевая ставка Центрального Банка, как известно, была увеличена до 18%, при этом, накануне было известно, что ранее установленные лимиты финансирования субсидированных программ исчерпаны, а сами программы будут скорректированы. Рынок поймал волну спроса от тех кто спешил взять льготную ипотеку на старых условиях и резкое снижение спроса. Спрос и продажи упали. 
А пока продажи падают исправить ситуацию на первичном рынке спешат в первую очередь застройщики. Сегодня они предлагают различные виды рассрочек отсрочек и т.п. А на вторичном рынке банки предлагают за дополнительную разовую оплату снижение ставки на весь срок кредитования, ведь ниже учетной ставки «бесплатно» никто кредит не выдаст.

Несмотря на это, сегодняшний рынок — это рынок дорогих кредитов и низкого спроса. В текущих реалиях, с сокращением и удорожанием ипотечных программ, рынку не хватает обеспеченного деньгами спроса. Упадут ли цены? Нет — цены не упадут. Снизиться могут, немного и ненадолго. Помним что деньги тоже теряют покупательную способность.  

Статистика кризисов начиная с 1998 г. подсказывает что взятые рубежи цены в целом удержат.

А пока одни ждут снижения учетной ставки, появления новых, работающих ипотечных программ с государственной поддержкой,  или держат сбережения на депозитах, увеличивая размер накоплений, те, другие — редкие покупатели, так востребованные рынком, могут выбрать свой заветный вариант.  А выбрав, решительно торгуются и смело покупают с хорошими дисконтами, в том числе используя ипотеку со ставками от 18 до 22%. Целесообразность такого кредита в хорошей цене подобранного объекта. После снижения учетной ставки всегда можно сделать рефинансирование такого кредита, при этом цена в перспективе — может отскочить. Дополним, лишь что каждый объект нужно рассматривать индивидуально). 

Так что рынок по своему жив и достаточно активен для тех кто умеет извлекать из него выгоду.

Дополнительно: За время написания статьи мы получили от нескольких банков-партнеров информацию о перезапуске семейной ипотеке и ее условиях. Радует то, что лимиты остались прежние и ставку (на семейную программу) можно выбирать при определенных условиях. Так же вышли новые условия по IT специалистам.