59% свободы: инвесторы не спешат отдавать свои апартаменты отельной УК

Рынок апарт-отелей Санкт-Петербурга последние 3 года демонстрирует стабильный рост. Только за 2024 год объем предложения апартаментов вырос на 17%. На фоне усиления конкуренции и изменений в законодательной сфере говорят о  массовом переходе на централизованное управление юнитами. Однако аналитика показывает: УК и отельные операторы занимают лишь 41% управления, а значит централизованная модель — лишь один из способов для инвестора распоряжаться собственными апартаментами.

На начало 2025 года рынок апартаментов Санкт-Петербурга представлен 67 классифицированными апарт-отелями с общим номерным фондом 26 797 юнитов. В стадии реализации еще 33 проекта на 15 001 юнитов, и в этом году запланирован ввод в эксплуатацию 11 комплексов совокупно на 2 996 номеров. Таким образом, по итогам 2025 года в Северной столице будут работать 78 классифицированных апарт-отелей. При этом доминируют комплексы с номерным фондом более 100 юнитов — насчитывается 48 таких апарт-отелей. 

Очевиден возросший интерес инвесторов и девелоперов к реализации новых проектов и концепций. Этому способствуют как развитие внутреннего туризма и рост общего турпотока, так и растущий спрос на аренду комфортного и современного места проживания. За 2024 год турпоток в Санкт-Петербург вырос на 23,4% по сравнению с 2023-м, и по прогнозам правительства, в 2025 году город встретит 12 млн гостей.

«Рынок апартаментов в Петербурге стал заметно более зрелым и динамичным. Отмечу, что сегодня для инвесторов важны не просто новые проекты: они смотрят на концепцию, соответствие ожиданиям гостей разных поколений, даже на возможности управления будущей собственностью. Инвесторы становятся грамотнее, конкуренция усиливается, и это хороший стимул для всех участников рынка развиваться и предлагать больше», — считает Дмитрий Анипкин, генеральный директор отельного оператора и управляющей компании PLG.

Поддержку отрасли оказало и вступившее в силу с 1 января 2025 года Положение о классификации средств размещения, приравнявшее апарт-отели к гостиницам и конкретизирующее перечень требований к классификации. Это систематизировало отношение между игроками рынка — управляющими компаниями, отельными операторами и собственниками, и сделало рынок понятнее для конечного потребителя — арендатора или инвестора. 

В Санкт-Петербурге, исторической родине современных апарт-отелей еще со времен доходных домов, большинство комплексов и юнитов классифицированы. Среди 26 797 представленных на рынке юнитов 10 866 переданы в управление профессиональной управляющей компании — таким образом, доля номеров апарт-отелей в централизованном управлении составляет 41% от общего номерного фонда. 

Получается, что остальные 59% или 15 931 юнит — то есть более половины номерного фонда, остаются в управлении самих владельцев. Даже с учетом роста централизованного управления, независимые собственники продолжают активно сдавать апартаменты самостоятельно или проживать в них. 

На рынке апартаментов Санкт-Петербурга сегодня работает 18 профессиональных управляющих компаний, и только в пяти из них доля классифицированного номерного фонда в управлении достигает 100%: это Orange.life (431 юнит), Visioneer Property Group (517 юнитов), Domina (479 юнитов), Академия (98 юнитов), Аквалина (133 юнита). Суммарно это лишь 1 658 апартаментов. Еще в трех управляющих компаниях доля юнитов в управлении составляет более 60%: Becar — 89%, Valo Hospitality — 64%, Апарт-сервис — 61%.

Другие участники рынка сохраняют гибридное управление номерным фондом, даже такие крупные игроки как RBI PM — 36% юнитов в управлении, PLG — 34,5%, YES — 34%, МТЛ — 27%. При этом на эти доли суммарно приходится 2 310 апартаментов, что на 39% превышает количество юнитов в проектах с исключительно централизованным управлением. Используя такой смешанный формат, девелоперы позволяют инвесторам более активно участвовать в деятельности рынка, тем самым усиливая конкуренцию в сфере апартаментов и делая рынок более волатильным.

Централизованное управление дает возможность использовать профессиональную команду, которая разбирается в управлении, и расширенный инструментарий. Однако на фоне растущего спроса самостоятельное управление апартаментами также показывает спрос и высокую эффективность. Особенно на фоне стагнации рынка аренды частных квартир, часто проигрывающих апартаментам за счет комфорта, инфраструктуры и дополнительных сервисов.

«При расширении рынка апартаментов по-прежнему сохраняется спрос на разные форматы управления: от профессиональных управляющих компаний до самостоятельного контроля над объектами. Мы в PLG поддерживаем такую открытость. Оставляем за покупателями проектов ПРО.Молодость и IN2IT выбор распоряжаться юнитами так, как они считают нужным: жить самостоятельно, сдавать в аренду самому или передать в управление нашему отельному оператору PLG. Считаем, что в условиях конкуренции с частным владением управляющие компании имеют больше стимулов для улучшения качества обслуживания», — подчеркивает Марина Павлюкевич, генеральный директор PLG, председатель Комитета по гостиничной недвижимости РГУД.