Во что обходится плата за ВРИ в 2023 году

Жители Москвы и Московской области единственные в России, кто сталкивается с начислением платы за изменение вида разрешенного использования (ВРИ) своих земельных участков. За самые маленькие участки плата может  составить несколько сотен тысяч рублей. Руководитель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев рассказал, почему нужно судиться с властями из-за начисления платы за ВРИ и как ее избежать.

Плата за изменение ВРИ земельного участка существует только в Московской агломерации — самой столице и области. Виды разрешенного использования участков и объектов капитального строительства на них устанавливаются согласно территориальной зоне, их перечень внесен в специальный классификатор. Собственники обычно меняют ВРИ, если нужен другой вид использования, например, для строительства или реконструкции зданий на участке.

При каждом изменении ВРИ власти начисляют плату. Сумма рассчитывается с учетом разницы между кадастровой стоимостью участка до и после смены ВРИ. При этом в Московской области плату власти начисляют не только если кадастровая стоимость выросла, но и если она не изменилась или вовсе уменьшилась. В таких случаях речь идет о плате в 10% от всей кадастровой стоимости участка.

Хотя этот сбор действует почти десять лет, не все жители о нем знают. А чиновники долгое время при подаче документов на смену ВРИ не предупреждали о начислении платы. Часто собственникам участков приходили уведомления о выплате сотен тысяч рублей спустя годы.

Например, в 2011 году в Истринском районе владельцы двух участков площадью 997 кв. м (кадастровая стоимость — 10,6 млн рублей) и 1 015 кв. м (11,2 млн рублей) уведомили администрацию о намерении построить дом, а власти в ответ заявили о необходимости изменить ВРИ с «для дачного строительства» на «для строительства индивидуального жилого дома». При этом о грядущей плате за ВРИ чиновники не предупредили. 

И только намного позднее владельцы узнали от юристов, что вполне могли построить дом и без смены ВРИ. А в 2019 году пошли на эту формальность не задумываясь. В результате смены ВРИ кадастровая стоимость земли не изменилась, но владельцам через год пришли уведомления о необходимости выплатить совокупно за два участка 1,2 млн рублей: 605,9 тысяч за один и 620,4 тысячи за второй. 

Землевладельцы пошли в суд. Как считает представлявший их интересы юрист Алмаз Кучембаев, плата за ВРИ противоречит сразу Гражданскому (ГК), Градостроительному (ГСК), Земельному (ЗК) и Налоговому (НК) кодексам. «По ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом и землей, и они осуществляются свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и законные интересы других лиц. По ГСК и ЗК любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований. В НК нет такого регионального налога. Наконец, плата за ВРИ не может быть оплатой государственных услуг, так как федеральные чиновники по всей стране бесплатно меняют ВРИ в Едином государственном реестре недвижимости», — объяснил он.

Разбирательство шло около трех лет. В споре о признании незаконными уведомлений о начислении платы за ВРИ три инстанции встали на сторону министерства имущественных отношений Московской области, а Верховный суд отказался рассматривать дело. Параллельно шел спор о конституционности положений порядка определения платы за изменение ВРИ: по мнению истца, подмосковные власти нарушили ст. 57 Конституции РФ, так как, по сути, установили обязательный налоговый сбор в виде платы за ВРИ. Однако Конституционный суд с этими доводами не согласился.

Алмаз Кучембаев отметил, что выиграть дела и не получилось бы. Но, подчеркнул юрист, в суд идти стоило все равно: «Долгие судебные разбирательства как минимум отсрочат плату за ВРИ, если сумма слишком большая. Но может и истечь срок исковой давности».

Сейчас плату взыскивают до смены ВРИ. Но и тут, по словам юриста, есть смысл идти в суд. «В марте 2023 года Московский областной суд уже вынес решение, по которому обязал Росреестр сменить ВРИ с «малоэтажной жилой застройки» на «ведение садоводства» без платы», — пояснил Алмаз Кучембаев.