Вице-президент по продажам и сервису RBI о спросе на рынке «первички»

Спрос и предложение

По итогам 2023 года продажи недвижимости в Петербурге превысили показатель 2022 года на 12,4%. Всего за прошедший год в городе зарегистрировано 55,2 тыс. сделок. При этом спрос во втором полугодии оказался самым активным за последние три года, а большинство сделок пришлись на последний квартал года (+14% к третьему кварталу).

Значительный рост показало и предложение: вывод новых проектов в 2023 году составил 3,24 млн кв. м, что сразу на 38% больше аналогичного показателя 2022 года. При этом доля новых проектов в зоне «заКАДья» выросла с 42% до 52%.

Высокий спрос во втором полугодии и особенно в конце года в значительной степени был обусловлен стремлением взять ипотеку по старым условиям. В общем объеме спроса значительную долю занимали инвестиционные сделки, мы это ощутили при запуске двух проектов комфорт-класса «Струны» и «Куинджи». И эта часть спроса в 2024 году будет сокращаться из-за изменений в ипотечных программах.

Ужесточение условий по льготному кредитованию неминуемо окажет влияние на объемы спроса в 2024 году. Повышение первого взноса и сокращение кредитного лимита сделают покупку недвижимости для многих менее доступной. Конечно, снижение спроса в целом по рынку будет ощутимым. Но в бизнес-классе и в сегменте инвестиционных апартаментов объемы спроса, скорее всего, будут сопоставимы с текущим годом.

Ипотека

По итогам 2023 г. ипотека сохраняет статус основного драйвера спроса на рынке Петербурга, несмотря на повышение ключевой ставки с 7,5% до 16%, размера минимального первоначального взноса до 20-30% и сокращения в два раза кредитного лимита по льготным ипотечным программам в Санкт-Петербурге и Москве (с 12 до 6 млн рублей).

Продажи во II полугодии 2023 года (34,8 тыс. кв. м) на рынке Петербурга незначительно превысили ранее рекордный показатель I полугодия 2021 года (34,1 тыс. кв. м). Но если в 2021 году доля ипотеки была на уровне 64%, то сейчас она превысила 83%. 

В 2024 году ипотека останется важным инструментом продаж, даже если ее доля несколько снизится. С января ряд крупных банков выдают льготные кредиты, только если девелопер субсидирует их за свой счет. Застройщики, как правило, готовы работать по такой схеме, но это может отражаться на стоимости квартиры. В целом, льготную ипотеку сложно чем-то заменить, но мы продолжим развивать такие альтернативные инструменты, как рассрочка, трейд-ин, а также предложим клиенту траншевую ипотеку. В этом случае проценты по ипотеке первые годы выплачиваются только от суммы первого выданного транша.

Кроме того, сейчас Правительство РФ разрабатывает новые механизмы для дальнейшего стимулирования кредитования жилого сектора. С большой долей вероятности сохранятся и действующие «адресные» льготные программы. Так, 2024 год объявлен в России годом семьи, и высока вероятность, что программа льготной семейной ипотеки под 6% будет продолжена.

Что с ценами

В IV квартале 2023 года цены во всех сегментах рынка продолжили расти. В бизнес-классе средняя цена впервые превысила 400 тыс. руб. за кв. м. Рост за три месяца составил около 3,5% — это связано как с появлением на рынке новых проектов в «дорогих» локациях (Петроградская сторона), так и с ростом цен на уже строящиеся проекты на фоне повышенного спроса к концу года.

С одной стороны, ужесточение условий по льготной ипотеке будет сдерживающим фактором для роста цен. С другой стороны, мы видим увеличение себестоимости строительства: в 2023 году его темпы были высокими, превысив темпы коррекции цен и инфляции. За год рост себестоимости, по нашим оценкам, составил около 12%. Кроме того, крупные игроки сейчас повышают цены на компенсацию субсидий банкам. С учетом всего вышесказанного, в 2024 году мы ожидаем подорожание квадратного метра, но не более, чем на 4-5%.