Эксперты Est-a-Tet: как изменится рынок жилья Московского региона в 2024

Высокий спрос, почти рекордный объем продаж и значительные изменения доступности ипотечных продуктов — основные события, характеризующие рынок недвижимости 2023 года. Как будут меняться основные показатели отрасли в 2024 году рассказывают эксперты Est-a-Tet.

Объем предложения в реализации снизится

Одна из наметившихся тенденций — формирование ограниченного предложения на рынке новостроек Москвы. В 2023 году часто обсуждали затоваривание в сегменте. Однако цифры говорят следующее: по данным Est-a-Tet начиная со II квартала объем предложения начал снижаться и в конце года стал минимальным с IV квартала 2022 года. При этом в 2023 году в реализацию вышло значительно меньше нового объема предложения — 707,6 тыс. кв. м, что на 36% ниже, чем в 2022 году и на 37% меньше, чем в 2021 году. Снижение интенсивности выхода нового предложения может говорить о том, что в ближайший год будет формироваться дефицит ликвидного предложения на рынке новостроек столицы. Больше всего изменения затронут бюджетный сегмент — как показывают цифры, в Москве уже сейчас может формироваться дефицит доступного жилья, на новостройки комфорт-класса приходится 34% предложения. Остальные 66% приходятся на проекты сегмента бизнес-класса и выше.

Цены продолжат рост, а спрос замедлится

Объем сделок в 2023 году практически достиг рекорда — было реализовано более 3,8 млн кв. м недвижимости, до нового рекорда не хватило 100 тыс. кв. м. Таким образом, по объему продаж за последние 5 лет прошедший год уступил только 2021 году — ажиотажному постковидному периоду. 

И это притом, что цены как на первичном, так и вторичном рынках не снизились, а наоборот, продолжили рост. По данным Est-a-Tet к концу IV квартала средняя цена кв. м на рынке новостроек составила 525 тыс. руб., а средний бюджет предложения — 30 млн руб. За год показатели выросли на 15%. На вторичном рынке рост цен за год составил более 17%, до 511,3 тыс. руб. за кв. м. Наблюдается тенденция сохранения планомерного роста цен, которая продолжится в 2024 году. 

В совокупности показатели говорят о сохранении и даже росте покупательской способности в 2023 году. 

Перспективы спроса в 2024 году обусловлены сложившимися ожиданиями вокруг ключевой ставки. Ипотека является основным инструментом приобретения недвижимости — по данным Est-a-Tet в IV квартале ее доля составила 74,6%. Также стоит обратить внимание и на вторичный рынок, который также зависит от доступности ипотечного продукта. На вторичном рынке Москвы в 2023 году число регистраций переходов прав по договорам купли-продажи (мены) жилья превысило рекордный показатель последних 10 лет.

Эти показатели говорят о том, что покупатели будут продолжать решать жилищный вопрос даже в условиях дорожающей ипотеки. Двузначная ипотечная ставка не остановила покупателей. Собственно, так было и ранее, в период допандемийного рынка ипотечные ставки 12-13% были вполне рабочим инструментом, и доля ипотеки постепенно росла. Рынок продолжит развиваться, сохранив спрос. Как показывает практика предыдущих лет, недвижимость в Московском регионе остается востребованной, несмотря на влияние на рынок различных внешних факторов. В 2022 году многие предсказывали затишье на рынке недвижимости, высказывали опасения о падении продаж в 2023 году на фоне изменений уровня ключевой ставки. Однако 2023 год стал практически рекордным за последние 5 лет, что говорит о том, что недвижимость остается необходимым активом. Спрос корректируется под новые реалии, граждане оптимизируют бюджет покупки и выбирают более компактные площади.

Изменения по ипотечным продуктам будут оказывать влияние и на формирование цены, но предпосылок к ее снижению нет, так как сейчас банки анонсируют переход на работу только по субсидированным программам. 

От Москвы к Новой Москве и Подмосковью

По данным Est-a-Tet высокий спрос в IV квартале отмечен не только в Москве, но и в Новой Москве, где было реализовано 398,0 тыс. кв. м, до обновления рекорда последних 5 лет не хватило всего 30 тыс. кв. м. Рост спроса фиксируется также и в Подмосковье — за год показатель увеличился на 57,4%, в IV квартале реализовали 836 тыс. кв. м.

Здесь рост цен был умеренным. За год в Новой Москве стоимость жилья выросла на 3,5% до 242,3 тыс. руб./кв. м, в Подмосковье на 9,3% до 182,9 тыс. руб. за кв. м.

Эти рынки активно развиваются. В Новой Москве и Подмосковье исходя из уровня цен и уровня современных проектов начинает концентрироваться клиентский спрос комфорт-класса. Стоит отметить, что в предложении растет объем проектов с позиционированием в бизнес-классе, что спорно с точки зрения этих локаций. Тенденция может закончиться неудачно для ряда проектов, рассчитывающих на высокую стоимость реализации. 

Снижение интенсивности выхода нового предложения в Москве окажет благоприятное влияние на рынки Новой Москвы и Московской области, где продолжают выходить новые проекты. Соответственно, эти локации становятся привлекательнее для клиентов с точки зрения вариативности выбора. Кроме того, с учетом роста стоимости квадратного метра в столице и увеличения среднего бюджета покупки до 30 млн рублей, в Москве формируется дефицит именно доступного жилья, что становится еще одной причиной переориентации покупателей на рынки Москвы и Подмосковья, где уровень цен более доступный. На доступность жилья повлияют и ужесточения по ипотечным программам — снижение максимального размера кредита с 12 до 6 млн руб., так как в проектах Москвы размер первоначального взноса в среднем выше 30%, а бюджет покупки в среднем существенно выше 9 млн рублей.

Все это приводит к тому, что Москва становится городом для состоятельных покупателей. Здесь концентрируется спрос бизнес-класса и выше.  Ужесточения условий по ипотеке в меньшей степени отразятся на высокобюджетном сегменте, так как там и уровень проникновения ипотеки существенно ниже, и размер первоначального взноса, как правило, выше среднерыночного. Те, кто не может позволить покупку на новых условиях, будут выбирать квартиры в Новой Москве и Подмосковье, более комфортные с точки зрения бюджета покупки.

Перспектива дефицита ликвидного предложения на рынке новостроек Москвы, сохранение тенденции повышения стоимости еще раз говорят о том, что не стоит откладывать решения жилищного вопроса. Аналитические данные и опыт экспертов Est-a-Tet в реализации новостроек, показывают, что недвижимость была и будет ликвидным активом и привлекательна с точки зрения инвестиций, несмотря на колебания на рынке.