Семейная ипотека теперь и для вторичного рынка — есть ли риски

С 1 апреля 2025 года программа семейной ипотеки распространяется не только на покупку жилья в новостройках, но и на вторичный рынок недвижимости. Это решение направлено на устранение территориальных диспропорций, поскольку в ряде российских городов новое строительство либо отсутствует, либо представлено в крайне ограниченном объеме. Однако расширение программы сопровождается рядом условий и ограничений, которые важно учитывать.

Новые критерии доступности

Изначально обсуждалось ограничение по численности населения — участие во втором этапе программы предлагалось только для городов с населением менее 50 тысяч человек. Однако практика показала, что численность не всегда отражает реальную ситуацию на рынке недвижимости. 

Например, в Комсомольске-на-Амуре, где проживает около 250 тысяч человек, строится всего один многоквартирный дом на 36 квартир. В связи с этим доступ к семейной ипотеке на новостройки здесь был фактически закрыт.

Чтобы избежать подобных ситуаций, было принято решение опираться на другие показатели. Теперь ключевым критерием является количество строящихся многоквартирных домов: если в городе одновременно возводится не более двух объектов, его жители могут воспользоваться льготной ипотекой на вторичное жилье.

Основные условия программы

1. Географические ограничения:

• Главное условие: вторичный рынок доступен только в городах (официально имеющих соответствующий статус, не пгт и т.д.), где одновременно строится не более двух многоквартирных домов. Для учета этих данных используется единая информационная система жилищного строительства. В расчет не включаются проблемные объекты, признанные долгостроями. Исключены Москва, Санкт-Петербург, а также города Московской и Ленинградской областей, вне зависимости от объемов строительства. На сегодняшний день в список входит 901 город.
• При этом критерий «не более двух новостроек» может быть пересмотрен. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что при успешной реализации программы ее могут расширить. Такой сценарий, на мой взгляд, выглядит вполне вероятным, особенно если ключевая ставка Центрального банка останется высокой.

2. Условия кредитования:

• Максимальная сумма займа — 6 млн рублей.
• Процентная ставка — 6% годовых.
• Срок кредитования — до 30 лет.
• Первоначальный взнос — минимум 20%.

3. Требования к заемщикам и объекту недвижимости:

• В семье должен быть как минимум один ребенок младше семи лет.
• Приобретаемая квартира должна находиться в доме возрастом не старше 20 лет и не быть признанной аварийной.
• Запрещены сделки между родственниками и другими взаимозависимыми лицами, как это определено Налоговым кодексом РФ.
• Программа предоставляется только один раз: если заемщик уже воспользовался любой другой льготной ипотекой с декабря 2023 года, оформить семейную ипотеку повторно нельзя.

Влияние программы на рынок недвижимости

Расширение семейной ипотеки на вторичное жилье открывает для многих семей дополнительные возможности. Например, накопив 1-1,5 млн рублей, можно внести первоначальный взнос и приобрести жилье в ипотеку, вместо того чтобы платить за аренду. 

В некоторых городах ипотечный платеж окажется ниже ежемесячной стоимости аренды аналогичной квартиры. К примеру, при цене хорошей квартиры для семьи в Комсомольске-на-Амуре в 6 млн рублей с первоначальным взносом 4,8 млн рублей (20%) ежемесячный платеж составит менее 30 тысяч рублей при средней цене арены такой квартиры в районе 45 тысяч рублей.

Ожидается рост спроса на вторичное жилье не только в 901 городе из списка, но и других, которые чаще всего используют для реинвестиции. Например, продав квартиру в Комсомольске-на-Амуре покупателю с семейной ипотекой, бывший собственник может купить квартиру в своем же городе, а может поехать в более крупный из близлежащих — Хабаровск — или в Москву. Это станет дополнительным стимулом для всего рынка недвижимости. Также спрос может подтолкнуть застройщиков к началу новых проектов в регионах с низкими темпами строительства. 

Однако есть и риски: рост цен на вторичное жилье и спекулятивные сделки с завышением стоимости объектов.

Возможные подводные камни

• Вероятное повышение цен. Включение вторичного жилья в программу может привести к росту стоимости квартир, особенно в тех городах, где предложение ограничено.
• Риск завышения оценочной стоимости. Возможны схемы с искусственным увеличением цены объекта, чтобы максимально использовать льготное кредитование.
• Потеря статуса города-участника. Если в населенном пункте начнется активное строительство и количество новостроек превысит два дома, он автоматически выйдет из программы. Это создает неопределенность для потенциальных заемщиков.
• Снижение ликвидности приобретенной недвижимости. Важно учитывать возраст дома и его востребованность на рынке, чтобы в будущем не столкнуться с трудностями при продаже.
• Дополнительные расходы. Помимо ипотечных платежей, заемщику предстоит оплачивать страховку жизни и имущества, что может добавить к ежемесячным расходам порядка 5 тыс. рублей.

Итоги

Расширение семейной ипотеки на вторичный рынок может существенно улучшить доступность жилья в регионах, но важно учитывать все нюансы программы. Будущим заемщикам стоит тщательно анализировать условия, цены, ликвидность и перспективы недвижимости, чтобы избежать рисков. Власти, в свою очередь, должны следить за прозрачностью сделок, чтобы предотвратить спекуляции и поддерживать баланс между интересами граждан, девелоперов и банков.