Дифференцированный платеж по ипотеке: стоит ли выбирать этот вариант

Дифференцированный платеж по ипотеке: в чем суть и кому подходит

Когда заемщик оформляет ипотеку, перед ним встает выбор схемы погашения кредита. Банки предлагают два варианта — аннуитетный и дифференцированный платеж. Второй вариант реже используется, но он может быть выгоден в ряде ситуаций. Разберемся, как он работает, какие у него плюсы и минусы и кому стоит обратить внимание на этот тип выплат.

Как работает дифференцированный платеж

Дифференцированные платежи предполагают, что сумма кредита делится на равные части, а проценты начисляются только на остаток долга. Это значит, что с каждым месяцем сумма платежа уменьшается. Для сравнения, аннуитетный платеж фиксирован, но в его структуре сначала погашаются проценты, а основной долг выплачивается ближе к концу срока кредита.

Пример расчета (по ипотеке 10 млн рублей на 20 лет, ставка 12% годовых):

• Первый платеж: 133 333 (тело кредита) + 100 000 (проценты) = 233 333 руб.
• Шестой платеж: 133 333 + 92 000 = 225 333 руб.
• Двенадцатый платеж: 133 333 + 83 000 = 216 333 руб.
• Через 5 лет: 133 333 + 50 000 = 183 333 руб.

Видно, что в первые годы платежи довольно высокие, но со временем уменьшаются.

В чем плюсы дифференцированного платежа

1. Общая экономия на процентах — из-за постепенного снижения тела кредита проценты начисляются на меньшую сумму, что позволяет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.
2. Более быстрый выход на снижение долговой нагрузки — заемщик уже через несколько лет платит заметно меньше.
3. Выбор для людей с временно высоким доходом — если на старте у заемщика высокий заработок, но в будущем он планирует его снижение (например, выход на пенсию), этот вариант позволяет быстрее уменьшить кредитную нагрузку.
4. Более выгодные условия при досрочном погашении — если заемщик активно вносит дополнительные платежи, его переплата еще сильнее снижается.

Какие есть недостатки

1. Высокие платежи в начале срока — в первые годы платить нужно заметно больше, чем при аннуитетном кредите. Например, при ипотеке 10 млн рублей на 20 лет платежи начнутся с 233 тыс. руб., тогда как при аннуитетной схеме это будет около 110 тыс. руб.
2. Меньшая доступность для заемщиков — банки учитывают максимальный платеж при расчете долговой нагрузки, и не все заемщики могут позволить себе высокие стартовые выплаты.
3. Меньший выбор банков — не все кредитные организации предлагают дифференцированные платежи, особенно на программы с господдержкой.

Кому стоит выбрать дифференцированный платеж

• Дифференцированные выплаты подойдут следующим категориям заемщиков:
  Тем, кто хочет заплатить минимальную сумму процентов за весь срок кредита.
• Людям с высоким доходом, готовым платить больше в первые годы, чтобы быстрее снизить нагрузку.
• Тем, кто планирует досрочное погашение и хочет, чтобы основной долг уменьшался как можно быстрее.
• Заемщикам, которые уверены в стабильности своего дохода.

Что выгоднее — аннуитет или дифференцированные платежи

Выбор зависит от целей заемщика:

• Если важен прогнозируемый и комфортный платеж — аннуитетный вариант.
• Если нужна экономия на процентах и быстрая выплата долга — дифференцированный вариант.

Пример расчета (ипотека 8 млн рублей на 15 лет под 12% годовых):

Как видно, аннуитетный платеж удобнее в плане равномерности выплат, но при дифференцированном подходе общая переплата оказывается ниже почти на 2,4 млн рублей.

Заключение

Дифференцированные платежи подходят заемщикам, готовым платить при покупке квартиры больше на старте, чтобы в будущем снизить нагрузку и сэкономить на процентах. Однако важно учитывать, что такой кредит требует стабильного высокого дохода на первых этапах, а также одобрения банка.