Какие сегодня приоритеты у екатеринбургских инвесторов в недвижимость

Прошлый год увенчался для рынка недвижимости Екатеринбурга рекордным за последние 12 лет 65% ростом. Десятки тысяч российских семей завершили его с новыми квартирами, ипотечными договорами или договорами долевого участия (ДДУ). Девелоперы получили небывалые показатели по количеству сделок. Банки выдали огромное количество кредитов. Участники рынка надеются, что в 2024 году удастся сохранить результаты на высоком уровне, но смотрят на возможность повторить успех прошлого года скептично.

Что происходит на рынке недвижимости Екатеринбурга

В 2023 году рынок предложил покупателям 51 тысячу квартир, большая часть из них в новостройках. На вторичном рынке продавалось 9 тысяч объектов. Большинство застройщиков работали в Академическом городке, поэтому и львиная доля квартир, как и высокотехнологичных небоскребов, расположились именно там.

На первичном рынке совершилось наибольшее количество сделок. В основном люди покупали недвижимость в новостройках, которые были сданы в эксплуатацию 10-15 лет назад.

В старых домах квадратные метры тоже приобретали. Но в основном те покупатели, которым важно расположение в исторических районах города с удобной транспортной доступностью — Пионерский, ВМЗ, Втузгородок. Новостройки в Екатеринбурге этим «похвастаться» не могут. 

Лидерами по количеству выставленных на продажу лотов традиционно стали Академический район и ВИЗ. Но предложение росло и в других частях города. В Ботаническом предложение выросло почти на 40%, на Горном Щите — на 14%. Это связано с тем, что, например, в Ботаническом районе распродавать квартиры стали сразу два ЖК: Green Garden от ГК «Стройтэк» и Botanika Green House от «Синара-Девелопмент». А вот в других районах города количество объектов снизилось:

• Вокзальный — -50%;
• Центр — -17%;
• Автовокзал — -10%.

В мае 2023 года квартиры здесь продавались достаточно активно. Но новых ЖК в центральной части города больше представлено не было, поэтому покупателям пришлось довольствоваться уже действующими предложениями. Исключение составил Автовокзал. Там появился новый ЖК, но его лоты в 2023 году выставлены на продажу не были.

Как сообщила аналитическая платформа bnMAP.pro, в январе 2024 года в Екатеринбурге зарегистрировали 1,7 тыс. ДДУ. Начало 2024 года оказалось традиционно слабым. Падение продаж в январе — обычное явление для рынка недвижимости. С учетом повышенного спроса в конце 2023 года, этот тренд является более, чем ожидаемым. К тому же, в январе он снизился по причине изменений, которых ждали в конце 2023 года:

• рост требований к заемщикам. Например, человеку с высокой долговой нагрузкой (уже есть кредиты) могут отказать в выдаче ипотеки. Если у заемщика более 50% от суммы ежемесячных доходов будет уходить на погашение ипотеки, то это также может стать основанием для отказа или для увеличения ставки. К тому же, 1 марта Центробанк вновь повысит коэффициенты по ипотечным рискам;
• увеличение размера первоначального взноса. Теперь он составляет 30% вместо 20%;
• введение комиссий для девелоперов, которые предоставляют льготы участникам ипотечных программ. Большинство застройщиков перенесли эти суммы на стоимость недвижимости, поэтому цена квадратного метра сразу же выросла на 2-5%. 

Тем не менее, ипотека остается одной из самых горячих тем на рынке недвижимости Екатеринбурга.

Тренды и тенденции

1. Глобальная трансформация. Рынок радикально изменился. На нем появились новые участники и перераспределились ресурсы. На рынок вышли федеральные игроки и девелоперы из других регионов. Количество строящихся объектов составило около 3,3 млн м2. 
2. Рост стоимости квадратного метра на первичном рынке. В цене выросли все квартиры, независимо от района города. Средняя стоимость квадратного метра почти достигла 127 тысяч рублей. Традиционно, самые высокие отметки зафиксированы в центре города — 195 857 рублей за м2. Бизнес-класс вырос в цене на 3,3%, комфорт — на 2,3%. Снижение продемонстрировал только премиум-сегмент, на 5,4%. Средняя стоимость студии в Екатеринбурге, площадью 25 м2+, составила около 3,7 млн руб., однокомнатной квартиры — 5,3 млн руб., двухкомнатной — 7,5, трехкомнатной — 10 млн руб. (площадью около 85 м2).
3. Снижение спроса на «вторичке». Вторичная недвижимость выросла в цене на 9,5% и составили в среднем 110 тыс. руб. за квадратный метр, вслед за этим на 7% снизился спрос. Примечательно, что максимальный рост цен был отмечен не в центре, а в микрорайонах Химмаш и Птицефабрика. Там квадратные метры выросли в цене почти на 18% и 16% соответственно.
4. Аренда растет в цене и испытывает дефицит предложения. Как известно, Екатеринбург — студенческая столица России. Здесь расположено около 100 вузов. В 2023 году количество предложений на рынке аренды недвижимости снизилось на 30%. В центре почти невозможно снять квартиру. Найти трехкомнатную особенно сложно, но если получилось, то за аренду придется отдать около 40 тысяч рублей в месяц. Более недорогие предложения можно найти только в самых отдаленных районах города: Вторчермет, Сортировка. 
5. Ставка на льготную ипотеку. В 2023 году россияне покупали недвижимость в ипотеку в два раза чаще, чем в 2022 году. Количество сделок по ипотечным программам достигло 80%. Средний срок кредита составил 24, 4 года, но каждый второй заемщик брал ипотеку на 30 лет. Также некоторые покупатели пользовались государственной поддержкой и приобретали квадратные метры по программе «Жилье для IT-специалистов». В результате темпы кредитования населения в городе выросли почти на четверть.

Как ведут себя екатеринбургские инвесторы

Forbes считает, что Екатеринбург — самый недооцененный город в России по цене квадратного метра. Инвесторы с Урала чаще вкладывают в недвижимость в своем регионе — в первую очередь в Екатеринбурге, которые выделяется на фоне соседей по нескольким причинам:

1. Растущие цены на недвижимость. По сравнению с Москвой и Санкт-Петербургом, где рынок периодически «лихорадит» с 2022 года и длительное время наблюдалось снижение спроса, в Екатеринбурге сохраняется стабильная положительная динамика.
2. На рынок выходят новые девелоперы. А значит, они видят его перспективы. Качество строящихся объектов растет, особенно тщательно проработаны проекты ЖК уровня комфорт и комфорт плюс. Благоустроенная придомовая территория, pet-friendly зона для города уже норма, а не роскошь.
3. Развивающийся рынок элитной недвижимости. Он тоже не показал спад, а оказался устойчивым. Само наличие рынка указывает на высокий уровень развития города.
4. Развитая инфраструктура. В Екатеринбурге активно строятся дороги, административные здания, обустраиваются парки, спортивные объекты, формируется комфортная городская среда. Эта тенденция создает предпосылки для дальнейшего роста стоимости недвижимости.
5. Рост спроса на недвижимость. Екатеринбург — один из крупнейших экономических и индустриальных центров, поэтому в городе отмечен постоянный рост населения, в том числе за счет притока новых жителей. Из-за этого ставки на аренду регулярно растут.
6. Наличие экономических зон, привлекательных для бизнеса. В Екатеринбурге есть технополисы — особые экономические зоны для развития технологичных предприятий. Они освобождены от уплаты ряда налогов, а также пользуются другими преимуществами, что приводит к притоку бизнеса и росту количества рабочих мест. Появление новых компаний стимулирует спрос на коммерческую недвижимость в регионе.
7. Развитие туризма. Екатеринбург — популярное туристическое направление в России, благодаря множеству достопримечательностей и природных уголков. Стабильный туристический поток позволяет инвесторам зарабатывать в гостиничном бизнесе, а также на сдаче недвижимости в аренду.
8. Рост количества IT-стартапов. В городе активно развиваются информационные технологии. Стартапы привлекают молодых специалистов, что также создает спрос на аренду или покупку недвижимости.

Несмотря на то, что цена недвижимости в Екатеринбурге является достаточно доступной, по сравнению со стоимостью квадратного метра в других крупных городах, а регион знакомым для местных инвесторов, некоторые из них покупают недвижимость в других городах, и даже странах. В первую очередь это объекты в Москве и Сочи, которые многие рассматривают как для инвестиций — в последнии годы спрос на них растет, так и для переезда со временем. Во-вторых, Казань, находящаяся в относительной близости от Екатеринбурга, и Санкт-Петербург, предлагающий сегодня интересные варианты.

А вот объектами за рубежом интересуются те, кто рассматривает инвестиции в элитную недвижимость. Это актив, который сохраняет свою ликвидность даже в нестабильные времени, но требует серьезных финансовых вложений. Инвесторы из Екатеринбурга чаще всего покупают недвижимость в ОАЭ, Турции и Таиланде, в том числе для того, чтобы решить вопросы связанные с гражданством и банковскими переводами. В последний год появился интерес к коммерческим объектам в Саудовской Аравии, обещающим высокую доходность, но о тренде среди екатеринбургских инвесторов говорить пока рано.

Подведем итоги

Екатеринбурга представляет собой благоприятную среду для инвестиций. В 2024 году город продолжает активно развиваться, сосредоточившись на инновациях, создании оптимальных условий для жизни и работы, формировании рабочих мест, строительстве технологичных и современных ЖК. Интерес к недвижимости со стороны граждан пропорционален стабильности условий ипотечного кредитования. По мнению аналитиков, в ближайшее время глобальных изменений, в том числе и в отношении стоимости квадратного метра, на рынке не будет.

Интерес екатеринбургских инвесторов к недвижимости в Москве и Сочи сохранится. Также не стоит ждать падение спроса на объекты в ОАЭ или Турции. Во-первых, потому что инвестиции всегда были точечными. Во-вторых, политическая ситуация говорит том, что риски потерять актив минимальны. В-третьих, для екатеринбургских предпринимателей покупка зарубежной недвижимости может решить проблемы, которые мешают развитию бизнеса. Поэтому сегодня все зависит от того, какие у екатеринбургского инвестора стоят цели, и, конечно, от его финансовых возможностей.