Как можно использовать земельный участок под рекреационные объекты

Разбираемся, что такое вид разрешенного использования (ВРИ) и какой  именно подойдет под размещение так популярного сегодня для инвестирования объекта для приема и размещения гостей.

Почему это важно

Разрешенное использование земельного участка — это характеристика, отвечающая на вопрос как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенной категории земель и виду разрешенного использования.

Верховный Суд Российской Федерации считает, что «разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке». Кроме того, «разрешенное использование земельного участка представляет собой установление конкретной цели (целей) использования участка земли и определение объема прав и обязанностей лица, которому принадлежит земельный участок, на основании осуществления определенных процедур зонирования территорий».

Что такое территориальная зона и как она связана с видами разрешенного использования 

Территориальная зона — это область, которая имеет границы и для которой установлены определенные градостроительные регламенты. Для каждой такой территориальной зоны местные власти устанавливают путем внесения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) виды разрешенного использования земельных участков, и градостроительные регламенты (процент застройки участка, то, какие объекты недвижимости можно строить, их параметры по высоте и т.д.).

Местные власти определяют виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны исходя из исторически сложившихся условий использования территории, а также исходя из результатов публичных слушания. Документы градостроительного зонирования регламентируют, какие ВРИ  являются основными для каждой зоны,  и могут быть выбраны правообладателями земельных участков самостоятельно, а какие —  условными,-и могут быть применены после получения специального разрешения, а для каких видов деятельности участки не могут быть использованы.

Данные разграничения устанавливаются для обеспечения защиты населения и обеспечения комфортных условий проживания.

Существует Классификатор видов разрешенного использования, утвержденный приказом Росреестра от 10 ноября 2020 года П/0412. На основании этого классификатора муниципалитеты устанавливают для каждой территориальной зоны основные виды разрешенного использования, вспомогательные и условно разрешенные.

Какой ВРИ подходит для строительства на участке отеля, турбазы

4.7. Гостиничное обслуживание (Размещение гостиниц)

5.2.1. Туристическое обслуживание (Размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха). Не используется для санаториев, детских лагерей, оздоровительных центров с услугами по лечению.

Для отдельных объектов  общественного питания

4.6. Общественное питание (Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)

Какой ВРИ подходит для строительства на участке индивидуального жилого дома

2.1 — «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;

2.2 — «Для ведения личного подсобного хозяйства». Здесь можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;

13.2 — «Ведение садоводства». Такие участки предусмотрены для отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур. Также здесь можно строить дома — жилые и садовые.

Что может грозить при использовании участка/здания на нем не в соответствии с установленным ВРИ

При выявлении нарушения данные  должны быть переданы в налоговую службу, и вам насчитаю налог (возможно, даже  за три года назад или до момента начала использования участка, если он менее трех лет у вас в в собственности) по фактическому виду использования.

При установлении факта причинения  вреда вашими действиями, например, почвам или другим ресурсам, природе, этот вред нужно будет возмещать. Суммы штрафов  очень различны,  и могут начинаться от нескольких миллионов и достигать сотен миллионов рублей для крупного ущерба в отдельных случаях.

Если участок арендуется, то такое нарушение — основание для расторжения договора и устранения нарушений (вплоть до демонтажа строений, сооружений).

Если же вы используете не по назначению земли сельскохозяйственного назначения, то санкции могут быть вплоть до изъятия, которое, по новой процедуре, установленной не так давно законодателем, производится в срок в пределах около полугода.

Кроме того, с высокой вероятностью  решать данные вопросы придется в судебном порядке — а, значит, это затраты на составление судебной стратегии и ведения дела, поиск юристов или адвокатов, потеря денег и времени.