Почему растет интерес к панельному домостростроению

В ближайшие 5-7 лет многие прогнозируют увеличение интереса застройщиков к панельному домостроению. Уже сейчас запросы девелоперов на производство панелей растут и не планируют сбавлять обороты. Почему так происходит и какие перспективы у современных панелей рассказывает основатель Группы компаний «Зерно» Данил Орлов. Одно из направлений ГК «Зерно» — именно сборное домостроение.

Тренды в новостройках

Тренды в современной архитектуре новостроек опираются, в основном, на пожелания заказчиков, а сейчас рынок находится в очередной зоне турбулентности. С июля 2024 года заканчивается большинство программ по льготной ипотеке, продлять их не собираются. Ипотечные ставки держатся на отметке 16-18% и вряд ли начнут падать в ближайшее время. А за последние 4 года рост цен на жилье сильно опережает рост доходов населения. 

Стоимость строительства также растет, застройщикам приходится придумывать, как сократить расходы, чтобы удержать цены. 

При этом приходится считаться и с покупательскими желаниями: наличие инфраструктуры, транспортная доступность, уменьшение этажности жилья, наличие рядом зеленых зон, детских площадок и школ. А еще нужно создать уникальный внешний вид постройки, чтобы выделиться среди конкурентов. Между всем этим приходится балансировать, искать новые способы удешевить и ускорить строительство, не потеряв в качестве, по возможности.

В связи с этим, все больше интереса у девелоперов возникает к сборному домостроению. Так сказать, все новое — это хорошо забытое старое.

Немного истории

Знаменитые панельки стали настоящим символом эпохи массовой застройки СССР. Каждому человеку по квартире — такие звучали лозунги. Люди переезжали в города, население росло, а вот жить им было негде: общая площадь жилья на душу населения упала с 8,2 м2 в 1926 году до 7,4 м2 в 1955-м. Необходимо было срочно решать эту проблему — причем максимально бюджетно. 

Вот здесь панельное домостроение и приобрело массовый характер. Оно выигрывало благодаря возможности создания типовых решений, скорости застройки и снижения затрат. От всех архитектурных излишеств отказались, уменьшили высоту потолка и общую площадь квартиры. Необходимо было расселить бараки и коммуналки — в таких условиях было не до «украшательств» и полета архитектурной мысли.

Скорость возведения жилья поражала воображение: за 10 лет (1960-е) около 55 млн. жителей получили отдельные квартиры. До сих пор почти половина всей жилой застройки в России — это типовые многоквартирные дома советского времени. И если для государства массовая застройка и обеспечение населения жильем стало действительно прорывом и невероятным достижением, то в общественном сознании панельки имеют скорее негативный образ. Плохая звукоизоляция, холодные квартиры, низкие потолки, маленькие санузлы, плохие подъезды и крохотные помещения — именно с этим ассоциируется панельное домостроение.

На смену им пришли монолитные дома, которые стали постепенно вытеснять панельки. К 2019 году мы пришли примерно со следующими цифрами: около 60% новой застройки — монолитное домостроение, 20% — панельное. 

Почему так популярен монолит

Если говорить про материалы, то цельный монолит встречается на так часто. Обычно используются несущие монолитные перекрытия и стены, а перегородки и заполнение коробки по периметру оставляют за кирпичом или газоблоком. Именно монолит-кирпич сейчас держит «пальму первенства» по использованию в строительстве новых зданий.

Плюсы монолитного домостроения долгое время привлекали девелоперов: можно создавать самые разнообразные планировочные решения, отсутствуют стыки между несущими элементами. К тому же такие дома обладают высокой сейсмоустойчивостью. А по сравнению с кирпичными, монолитные здания имеют меньший вес, что позволяет снизить нагрузку на фундамент.

Минусы монолита вполне очевидны: по сравнению с панельками, монолит в целом дороже, а в наших регионах, где зима длится по 9 месяцев, застройщику приходится нести еще больше расходов. В холодное время года приходится проводить дополнительные мероприятия при заливке бетона, что сильно усложняет и удорожает строительство. 

И если раньше застройщики были готовы мириться с минусами, то сейчас ситуация меняется. В сегменте массового эконом-жилья необходимо оптимизировать все процессы и минимизировать расходы. Поэтому интерес девелоперов к панелькам растет, к тому же современные панели сильно отличаются от их советских предшественников.

Какие они, современные панели

Главное преимущество панелей — скорость постройки. Все изделия на площадку приходят уже готовыми, поэтому «коробку» можно построить примерно в 2 раза быстрее, чем в монолите. Также сборное домостроение выигрывает в стоимости: по некоторым данным, выгода составляет от 20 до 40 процентов. Исключение составляют разве что одиночные проекты: себестоимость изготовления панелей по индивидуальному заказу сильно выше, чем серийное, в таком случае стоимость может равняться монолиту. 

Благодаря новым подходам удалось убрать один из главных недостатков — плохую теплоизоляцию. Изначально при изготовлении панелей использовался бетон, замешанный с керамзитом: теплосберегающие свойства такого материала действительно не лучшие. К тому же, швы между панелями достигали 10 см, что обеспечивало высокую продуваемость здания. 

Однако после появления минеральной ваты, на рынке панельного домостроения произошла революция. Современная технология использует трехслойные «сэндвич-панели». Внутренний их слой — бетон толщиной от 80 до 200 мм. Затем теплоизоляционный из минваты или полистирола, и наружный — декоративный. За счет многослойности коэффициент теплоизоляции у панелей равен кирпичным стенам шириной 80–90 см. При этом толщина швов — не более 20 мм. Причем в процессе разработки концепции можно придумать решения, которые позволяют либо убрать стыки, либо красиво обыграть их в архитектурном облике здания.

Одна из проблем, которая была ранее — ограничение в планировках квартир. В старых домах шаг несущих стен составлял максимум 3,3 м, однако сейчас он сильно увеличился: до 4,2–6,6 м. К тому же, в прошлом была жесткая привязка к определенной серии панелей, что влекло за собой ограничения по квартирографии. Сейчас же такой проблемы нет — можно реализовать практически любые планировочные решения. 

Интересное современное направление: создание панелей с уже проложенными внутри коммуникациями. Возможен предварительный монтаж систем водоснабжения, канализации, вентиляции, коробов электроснабжения. Правда, установка этих изделий предъявляет дополнительные требования к квалификации рабочих на объекте.

Отдельно стоит поговорить о том, какие возможности предоставляет сборное домостроение в оформлении фасадов. После появления 3d-визуализации, современных ЧПУ-станков, специализированных матриц для отливки, возможности для создания уникального внешнего вида зданий стали практически безграничны. Фасадные панели могут иметь любой цвет и текстуру. Можно сделать любой рисунок или узор: от растений и цветов до замысловатых геометрических орнаментов. А после установки такие панели можно покрасить в нужный цвет.

Немного о недостатках

Модульное домостроение совмещает все требования застройщиков, предлагая простоту, снижение затрат, увеличение скорости строительства и возможность создания уникального внешнего вида здания. Единственный недостаток, который остается на данный момент — зависимость от производителей.

Заводов, которые способны обеспечить нужные объемы под массовую застройку пока не так много. Поэтому девелоперы на данный момент находятся в поиске партнеров, кто мог бы обеспечить нужное качество и хороший объем производства. 

Отдельный вопрос — логистика и доставка изделий на стройку. Далеко не всегда это возможно сделать быстро и дешево, что также останавливает многие компании от строительства панельного жилья. Однако учитывая, что интерес к сборному домостроению растет, вполне возможно, что будут увеличиваться и объемы производства у заводов в разных уголках нашей страны.

Резюмируя

В целом, тренд на панельное жилье вполне логичен и закономерен. Сборное домостроение решает слишком много проблем и задач застройщика. Сейчас вопрос не в том, будут ли панели популярны, а, скорее, в каком они будут реализованы формате. Например, в Финляндии более 70% современного нового жилья — панельки. Но там используется панельно-монолитная технология: перекрытия монолитные, а вертикальные поверхности — сборные. В России строят по такой технологии, однако характер массовой застройки она пока не приобрела. 

Учитывая рост и развитие технологий производства, будем ждать появления на рынке новых необычных панельных домов.