Концепция коммерческой недвижимости для проекта Брусники в Тюмени

Брусника строит в Тюмени новый проект в локации бывшего завода медоборудования. С точки зрения инфраструктуры это не самый насыщенный участок, поэтому коммерческих помещений здесь предполагалось чуть больше, чем в обычных проектах. Нашей задачей стало определение необходимой доли таких помещений и их функции. 

О проекте

Район «Республики 205» расположен в 10 минутах от центра Тюмени. В 60-е годы прошлого века здесь находился завод медицинского оборудования, продукция которого поставлялась в 14 стран мира. В 2016-м предприятие было перенесено в Москву, и территория не использовалась, она оказалась выключена из городской ткани. Девелопер планирует переосмыслить площадку и создать проницаемую, открытую, понятную, современную среду. 

Этап 1. Исследования

Центр управления продажами и сервисом GMK начинает работу с аналитики — для коммерческой недвижимости крайне важно оценить текущее состояние рынка. Сейчас для будущего арендатора район, в котором расположен проект, непривлекателен. Но мы прекрасно понимаем, что он расположен недалеко от центра, и в этом его потенциал.

— Район бывшего завода медоборудования — отличная локация. В рамках нашего города в 10 минутах от центра не так много неосвоенных коммерцией территорий. Здесь же она почти не развита. Такие «белые пятна» — всегда потенциал для будущих арендаторов. Это доказывают и косвенные признаки: открытие в районе премиального фитнес-клуба World Class и ресторана «Вкусно и точка». 
Людмила Ефремова, эксперт по коммерческой недвижимости GMK

Второй важный фактор — изучение существующей коммерции в районе. Сейчас она устаревшая, разнородная, неконцептуальная. Аналитика позволяет увидеть все пустые ниши. При работе с этим проектом решения подсказывала сама территория. Например, вокруг много офисных зданий, сотрудники которых могут пообедать только в KFC, паре кофеен и одной столовой. 

В любой локации есть «дневные жители», которые приезжают сюда на работу, а есть постоянные, которые здесь живут. С развитием жилого комплекса постоянных будет становиться все больше. При этом супермаркеты в локации — только в бюджетном сегменте, это тоже нюанс территории, который дает много возможностей для подобного бизнеса. 

Этап 2. Разработка концепции

После анализа начали подбирать направления и форматы коммерческой недвижимости. Сделали упор на крупноформатные помещения. Это нестандартное решение, но большая территория со множеством пустующих ниш диктует свои правила. 

Как правило, стрит-ритейл занимает первые этажи. Помещения небольшие, около 200 м², супермаркет может занимать 500 м². Все, что больше, появляется крайне редко. А мы предложили медицинский центр площадью более 1000 м², потому что в районе учреждений сферы здравоохранения не было. 

Чтобы усилить коммерцию, предложили сразу три «якоря», которые закрывают базовые потребности: медицина, развлечения для детей и еда. Описали очередность их появления с учетом плана освоения участка. 

Когда якорные функции определились, нужно было усилить концепцию, добавить изюминку. Решили сработать на базовые потребности людей и сделать так, чтобы о «Республики 205» узнали все. Люди, живущие в других районах, не стали бы ездить сюда просто так, для этого нужно привлечь их уникальностью — танцевальной студией, центром дзюдо с сильными тренерами, детским кулинарным шоу необычного формата. Всего в разработках указали 7 форматов с конкретными арендаторами.

Этап 3. Tenant mix операторов

Когда 7 уникальных идей были утверждены, мы начали распределять операторов по помещениям. На транзитной улице расположили медцентр, детский центр и ресторан, чтобы привлечь трафик. На улицах с низким трафиком предусмотрели усиливающие функции: несколько заведений, ради которых сюда будут идти люди: популярная кофейня, винотека, библиотека. 

Четкое распределение функций помещений поможет избежать ситуации, когда на первой линии располагаются алкомаркеты, табачные магазины, минимаркеты и пустующие помещения. Подобрали возможных операторов, указали, что, где, в каком объеме нужно разместить. 

Этап 4. Объединение выводов 

Девелопер принял нашу концепцию, но внес в нее собственные корректировки: немного увеличил площадь коммерческих помещений за счет расширения списка якорных арендаторов. Их список увеличился с 3 до 5 функций — добавились фитнес-центр и арт-кластер в глубине микрорайона. 

Брусника поставила перед собой задачу по сохранению одного из производственных цехов бывшего завода медоборудования. Предполагается, что обновленное пространство станет одной из ключевых фишек нового района и его событийным ядром — event-пространством, где в перспективе может появиться галерея, лекторий, кинобар, кафе и магазины. 

Кроме того, девелопер принял решение оставить на первой линии района только медицинский центр, переместив остальные «якоря» вглубь. Фуд-кластер в проекте будет реализован в виде ресторанной улицы. 

— Консультант и девелопер — равноправные партнеры в создании концепции. В работе очень важна синергия и обмен мнением. Те идеи, которые мы предложили, Брусника пропустила через свою экспертизу и внесла корректировки, создавая свой проект таким, каким его видит. Это говорит о том, что наш опыт был полезен, потому что позволил получить готовые решения, которые можно имплементировать в проект. Расширение списка якорных функций — свидетельство силы и смелости компании, потому что мы предлагали максимально безболезненный вариант. 
Анна Шишкина, руководитель Центра управления продажами и сервисом, партнер GMK.

— Главное, что мы хотели получить от команды GMK, — экономически, инфраструктурно, пространственно обоснованные идеи о развитии коммерческой функции нового района. У нас было собственное мнение относительно этого вопроса, но нам важен был взгляд эксперта, не находящегося в контуре компании. В итоге мы получили достаточно аргументированные суждения, которые были положены в основу стратегии развития ритейла. 
Александр Щиголь, первый заместитель генерального директора Брусники.