Как застройщик формирует нерегулируемую инфраструктуру в объектах

На прошедшем в октябре 2023 года Московском всероссийском жилищном конгрессе, в рамках деловой программы я представил презентацию, посвященную результатам исследования объектов инфраструктуры, которые оказывают положительное влияние на качество жилой среды в жилом комплексе.

Исследование охватывало опросы клиентов, виды инфраструктуры и было призвано ответить на вопрос: «Что в силах сделать застройщик в проекте, чтобы улучшить проживание своих покупателей и увеличить лояльность аудитории?». 

В опросах принимали участие несколько сотен человек — как уже купившие недвижимость AAG в Санкт-Петербурге, так и рассматривающие покупку квартир в домах компании. Таким образом, AAG удалось представить весьма подробный портрет своей аудитории и их ценностей, потребностей и ожиданий об своего будущего жилья в центральных и околоцентральных локациях Северной столицы. 

Среди опрашиваемых: 67,4% — семьи без детей; с одним ребенком — 20,2%, а с двумя и более — 12,4%. На вопрос «Что для вас важно при выборе жилья?», большинство (36,1%) отметило технические характеристики объекта — планировки, инженерию и оснащение. 26,7% отдали наибольшую важность транспортной доступности и близости к школам, детским садам, спортивным объектам. Благоустройство территории с закрытым двором ценится среди 19,1% опрошенных, а замыкает четверку факторов — архитектурный облик здания — 16,1%. 

При этом респонденты могли выбирать несколько ответов, однако ранжировать их с точки зрения приоритетов. 

Что объединяет все эти четыре фактора? К каждому из них, прямо или косвенно, можно отнести объекты инфраструктуры и их составляющие: дороги, метро, социальные учреждения, общественные пространства, парковки, современные системы безопасности и, при наличии, отреставрированные исторические объекты, которые приспосабливаются под современное использование. В последнем случае речь идет о капитальном ремонте деревянного особняка Эдуарда Бремме, входящего в состав клубного дома AMO в центре Васильевского острова, а также корпусах бывшей фабрики «Красное знамя» на Петроградской стороне в составе проекта AVANT. 

В свою очередь, сама инфраструктура делится на два блока: регулируемую (социальные объекты и транспорт) и нерегулируемую, к которой относится благоустройство в самом широком понимании этого слова. 

И если регулируемая инфраструктура традиционно находится в зоне влияния городских властей, которые с 2021 года проводят оценку архитектурно-градостроительного развития территорий, то за благоустройство в полной мере ответственен застройщик. 

За последние годы в разработке концепций нерегулируемой инфраструктуры девелоперы ушли далеко вперед по сравнению с 2010-ми. Так, если раньше считалось, что на благоустройство тратится не более 3-5% от стоимости проекта, то сегодня, в зависимости от масштабов и местоположения жилого комплекса затраты могут достигать 6-8%, а иногда и 10%. В последнем случае речь идет о больших проектах на тысячи квартир, где параллельно со строительством создается замкнутая экосистема, работающая по принципам современной урбанистики: общественные и концертные пространства, сеть велодорожек, эксклюзивные спортивные и игровые площадки с импортным оборудованием, геопластика, разделение участков на тематические арены по признакам возраста и активностей и так далее. 

При этом в более камерных проектах благоустройство становится все более изобретательным и концептуальным. Так, в проекте AAG Alter была благоустроена городская набережная реки Охта, впадающая в Неву. Работа по проекту с учетом всех согласований заняла два года, и в результате, помимо яркого элемента благоустройства, в Петербурге появилось новое общественное пространство, признанное одним из лучших в Красногвардейском районе. 

Дополнительно при разработке концепций проектов AAG обязательно применяется ряд критериев из зеленых сертификатов, таких как GREEN ZOOM. Экодевелопмент — это актуальный мировой тренд, абсолютно оправданный с точки зрения эффективности используемых ресурсов и формирования жилой среды. Шаговая доступность до основных объектов инфраструктуры и остановкам общественного транспорта, наличие велодорожек и мест для хранения велосипедов, электрозарядки для автомобилей, определенные стандарты к состоянию строительной площадки, сохранение зеленых насаждений, озеленение кровель, двор без машин и так далее — все эти вещи являются составными частями экологичного девелопмента. 

Все это в разной степени концентрации существует в объектах AAG — AMO, Alter, Akzent и «Маленькая Франция»: эксплуатируемые зеленые кровли-террасы, благоустроенная набережная Охты общественное пространство с инфраструктурой для спорта и отдыха, ставка на здоровый образ жизни при продвижении объектов, закрытые от автомобилей дворы, биоразнообразие и гипоаллергенность озеленения, датчики движения и энергосберегающие лампы, высокий класс энергоэффективности зданий.

Чем ярче индивидуальность объекта и наиболее нетипичное, но функциональное наполнение, тем больше у него конкурентных преимуществ перед другими проектами в существующей локации. И объекты инфраструктуры влияют здесь ключевую роль. Именно такое разнообразие продуктовых решений в конечном счете может повлиять на решение о покупке.