Как мелкая нарезка меняет офисный рынок Москвы

Почему это случилось и как на рынок в целом может повлиять массовая продажа лотов «в нарезку», рассказала Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group.

Портрет инвестора

Небольшие лоты в 2024 году часто покупают те, кто ранее приобретал квартиры для сдачи в аренду. Эти инвесторы решили остаться в арендном бизнесе, но вместо жилья выбрали офисный сегмент. Во многом это связано с тем, что бюджеты на покупку квартиры и небольшого офиса сопоставимы, но в коммерческой недвижимости развивается доверительное управление, которое упрощает ведение бизнеса для непрофильных игроков.

Также среди розничных инвесторов велика доля тех, кто по разным причинам решил не вкладывать средства в депозиты или в развитие своей профильной деятельности. Они рассматривают недвижимость как инструмент для диверсификации и планируют, в том числе, благодаря ей «переждать» непростые времена.

Предложение на рынке

Для желающих приобрести офис в 2023-2024 гг. увеличился выбор лотов в качественных бизнес-центрах. Мелкая нарезка существовала всегда, но только в сегментах В и ниже. В последние два года в розницу стали продаваться офисы и в классе А.

Отчасти на это повлияло строительство качественных БЦ в новых, неочевидных, для профессиональных офисных девелоперов локациях — по программе создания МПТ. Кроме того, рынок аренды существенно изменился из-за высоких ставок по депозитам. Покупать крупные лоты для сдачи стали намного реже, и это еще одна причина, почему нарезка начала мельчать.

Возможные перспективы

Девелоперам формирование небольших лотов позволяет быстрее реализовать помещения, чем если выставлять на продажу этажи или здания целиком.

Но пока неясно, как в будущем отразится на рынке приход большого количества непрофессиональных инвесторов. Возможно, возникнут непредвиденные трудности. Например, собственники в крупных БЦ могут конкурировать между собой за мелких арендаторов или им будет сложно договориться об объединении и сдаче своих лотов одному игроку.