Оценщик исказил стоимость выкупаемой недвижимости

На протяжении последних десяти лет мы сотрудничаем с клиентом и проводим оценку всей его коммерческой недвижимости. Это государственная структура, которая значительно увеличила свои доходы после 2022 года (не буду писать, чем конкретно они занимаются). Ранее компания была вынуждена оптимизировать свои расходы из-за низкого спроса на свою продукцию: около половины площадей сдала в аренду, а часть зданий и вовсе была продана арендаторам. Одновременно с продажей своих активов, компания искала возможность для работы в гражданском секторе. Но гражданская продукция не приносила ожидаемых доходов.

Такое положение дел стало следствием 90-х. На протяжении 30 лет компания потеряла значительную часть своих активов. Однако, начиная с 2022 года, она начала постепенно расширять производство, прекращая отношения с арендаторами и выкупая ранее проданные здания. А на этих площадях размещать свое производство. И в этой истории речь пойдет о собственнике, который решил извлечь выгоду из этого выкупа. Вернее, изъятия здания  у него.

Он владеет складским зданием, доступ к которому возможен только через территорию государственной структуры в глубине застройки, а вся инженерная инфраструктура также подключена непосредственно к ней. Таким образом, у собственника нет прямых контрактов с поставщиками услуг (но об этом позже). Здание было продано этому собственнику лет 15 назад.

Государственная структура обратилась к нам (оценочная компания 1Капиталь) для проведения независимой и объективной оценки. Параллельно к нам обратился собственник склада, который, видимо, получил наш контакт от третьих лиц, и предложил: если мы оценим здание выше 1.000 рублей (условная величина), то он выплатит нам 10% от превышения. Это выглядело как хорошая возможность для заработка, но насколько это этично? А главное в законодательстве об оценочной деятельности прямо написано о «независимости оценщика».

Мы приступили к расчету и установили, что объективная стоимость склада составляет всего 700 рублей. Затем государственная структура по какой-то причине передала наш отчет собственнику этого склада, который сильно расстроился и заказал рецензию на Отчет. Рецензия — это первый шагом к ответу на вопрос «что делать?». Если оценщик, по вашему мнению, исказил стоимость, то можно сделать рецензию на его Отчет.

Вопросы, содержащиеся в рецензии, носили довольно поверхностный характер и главной целью было продемонстрировать государственной структуре, что наш отчет не является достоверным. Нас попросили внести изменения в отчет (хотя это не имело смысла), после чего мы получили новую рецензию. При этом рецензент представил свой альтернативный расчет, в котором указал стоимость склада в 1.400 рублей.

После этого начался процесс переговоров между руководством государственной структуры и собственником здания. Очевидно, что у собственника была слабая позиция, заключавшаяся в его полной зависимости от государственной структуры. Например, ему могли запретить доступ к собственному складу до тех пор, пока не будет установлен сервитут, что могло занять несколько лет на мирные переговоры, а далее судебные процессы. Либо ему могли отключить все коммуникации. Мы также донесли эту позицию до руководства государственной структуры (хотя, возможно, они сами это понимали). В результате переговоров собственник согласился с оценкой своего объекта в размере 700 рублей.

Но даже после этих переговоров у собственника склада имелся шанс оспорить стоимость. И ключевой момент заключался в том, что собственнику необходимо было:

1. С одной стороны согласиться на условия государственной структуры, но максимально затягивать процесс подписания документов;
2. А в параллели с этим запустить процесс подведения мощностей от сетевой организации (или от другого соседа).

И самый важный момент: государственная структура — это не государство в лице Администрации, которое имеет право выпустить приказ об изъятии имущества. Например, изъятие сотен гаражей под строительстве высокоскоростной магистрали в принудительном порядке. В данном кейсе может быть лишь спор двух хозяйствующих субъектов.