Ответственность застройщика по ДДУ: что изменилось с 22 марта 2024 года

22 марта 2024 года Правительство Российской Федерации опубликовало Постановление от 18 марта 2024 года №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». 

Принятое Правительством РФ решение вызывает ряд дискуссий в юридическом сообществе, а также непосредственно между заинтересованными сторонами — застройщиками и участниками долевого строительства. 

Истинные причины и мотивы, побудившие Правительство РФ принять подобные меры, остаются не известными. Однако позволим себе предположить, что введение моратория связано с возросшим количеством требований участников долевого строительства к застройщикам относительно сроков сдачи готовых домов. Напомним, согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Принятые меры позволят застройщикам завершить строительство и ввести в эксплуатацию объекты без несения каких-либо финансовых потерь, что предупредит их возможное банкротство. 

Постановление Правительства РФ №326 по существу освобождает застройщика от ответственности за нарушение принятых на себя обязательств по договорам долевого участия. Введенный мораторий в очередной раз оставляет участников долевого строительства в уязвимом положении, лишая их права, в том числе на предъявление требований о возмещении убытков, причиненных в указанный период. Убытки могут быть выражены в дополнительных расходах, например, за найм жилья на период просрочки передачи жилого помещения или в расходах по уплате процентов и иных платежей по договору ипотеки. 

Предъявление требований к застройщику может спровоцировать процедуру банкротства, которая, во-первых, не ускорит получение квартиры, а, во-вторых, вовсе сделает ее получение невозможным. 

Изучив основные положения опубликованного Постановления Правительства РФ, перейдем к основным выводам относительно ключевых изменений: 

1. Не подлежит начислению неустойка за нарушение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства с 22 марта 2024 года до 31 декабря 2024 года включительно, равно как и не подлежит начислению неустойка в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участником долевого строительства. 
2. Стороны договора лишены возможности требовать возмещения убытков, причиненных в период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года. Так, например, не подлежит удовлетворению требование участника долевого строительства о компенсации убытков в виде расходов, понесенных по договору найма жилого помещения, вследствие нарушения застройщиком сроков передачи квартиры. 
3. Статьей 9 Закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости закреплены случаи, при которых участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. В случае расторжения договора по предусмотренным законом обстоятельствам застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму. В период с 22 марта 2024 года по 31 декабря 2024 года в отношении застройщика не подлежат начислению проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения договора по инициативе участника долевого строительства. 
4. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанным с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется Закон о защите прав потребителей. С момента вступления в силу положений Постановления №326 и до 31 декабря 2024 года не подлежит начислению неустойка за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства. 
5. В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, требования к которым были предъявлены до 22 марта 2024 года, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2024 года включительно. То есть если участник долевого строительства уже предъявил застройщику требование о взыскании неустойки (пени, штрафа), то последний вправе не платить денежные средства до конца 2024 года.
6. Для банков и иных кредитных организаций Постановлением Правительства РФ установлен запрет на исполнение решения суда. Запрет действует в случае, если исполнительный документ предъявлен в период действия моратория. Однако не имеет значения, в какой период было вынесено решение: до его введения или после. Остается неясным вопрос относительно принудительного исполнения решения суда службой судебных приставов. 

Для участников долевого строительства, у кого в настоящее время в судебном порядке рассматриваются иски, неустойка за просрочку исполнения обязательств застройщиком будет рассчитана исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка России, действующей на момент исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 01 июля 2023 года. Таким образом неустойка за нарушение срока передачи квартиры, начисленная в период с 01 июля 2023 года по 22 марта 2024 года будет присуждаться исходя из ключевой ставки Центрального банка РФ, которая составляет 7,5%. 

Предлагаем пример расчета неустойки с учетом положений Постановления Правительства РФ №326. 

Согласно договору планируемая дата приема-передачи квартиры 01.01.2024 г. Фактически дата подписания акта приема-передачи 01.03.2025 г. Период, исключаемый из расчета неустойки с 22.03.2024 г. по 31.12.2024 г. Из общего периода просрочки 14 месяцев исключается период моратория. В связи с этим необходимо провести следующие расчеты: с 01.01.2024 г. по 22.03.2024 г.- 2 месяца 20 дней по ключевой ставке 7,5%; с 01.01.2025 г. по 01.03.2025 г. — 2 месяца по ключевой ставке, актуальной на тот момент. Следовательно, всего за указанный период неустойка будет начислена за 4 месяца 20 дней. 

Однако у участника долевого строительства остается возможность взыскать неустойку за некачественную отделку. Частью 8 статьи 7 Закона №214-ФЗ установлена ответственность застройщика на нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, а именно: он уплачивает гражданину — участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом Законом о защите прав потребителей. Это в какой-то степени единственный возможный вариант получить компенсацию от застройщика. 

Резюмируя хочется отметить, что ранее Правительством РФ вводились подобного рода моратории. Что послужило необходимостью принятия рассматриваемого постановления — остается не ясным, но смеем предположить, что введение связано с необходимостью минимизировать риски возможной неплатежеспособности застройщиков при возросшем уровне предъявления исков с требованием компенсации за нарушением условий договоров долевого участия. 

Напомним, что прошлый мораторий, регламентирующий, в том числе, порядок передачи квартир, был введен в марте 2022 года в целях поддержки застройщиков в условиях ограничительных политических и экономических мер — государство опасалось, что строительство жилых объектов значительно затрудниться из-за сложностей с поставкой материалов. Глобально все предпринимаемые меры направлены на то, чтобы в отношении застройщиков не инициировались процедуры банкротства, а дома сдавались в согласованные сроки. Хочется верить, что меры, пусть порой и в ущерб участникам долевого строительства, поспособствуют застройщикам сдавать качественные объекты в это нестабильное для страны время.