Кто сможет приобрести жилье с переуступкой льготной ипотеки

На российском рынке жилья появилось такое явление, как переуступка льготной ипотеки. Сегодня действительно можно приобрести квартиру в кредит, которая ранее была оформлена по льготной ипотечной программе, например, по Семейной или IT-ипотеке.

Как известно, на старте реализации жилого проекта девелоперы предлагают минимальные цены на ряд квартир. По мере готовности проекта, стоимость лотов постепенно растет. Этим пользуются инвесторы, которые в момент «пре-сейла» покупают сразу несколько квартир, а перед вводом объекта в эксплуатацию, дождавшись максимальной цены лота, продают эти квартиры с незначительным дисконтом. И так как до недавнего времени запрета на количество приобретенного жилья с применением льготных ипотечных программ не было, многие инвесторы использовали эту возможность купить жилье по сниженной ставке.

Покупатели же  заинтересованы приобрести жилье с использованием ипотечного кредита на тех же условиях. Поэтому предложение пользовалось спросом. Причем, стоит отметить, такие сделки абсолютно легальны. Ведь человек, который приобретает квартиру по переуступке, покупает ее только по тем условиям, под которые она подходит, а не по тем условиям, по которым квартира приобреталась ранее. Прямой ДДУ от застройщика и эскроу-счет гарантируют прозрачность сделки. Т.е. не айтишник не может приобрести квартиру по переуступке с ИТ-ипотекой.

Однако эта возможность не успела переродиться в тенденцию. Многие банки после декабря 2023 года запретили оформлять переуступку ипотеки по льготным программам, чтобы сохранить лимиты на льготной ипотечное кредитование для застройщиков. Кроме того, были введены ограничения на количество приобретаемой недвижимости с привлечением льготной ипотеки: теперь такой программой гражданин может воспользоваться только один раз.

Разберу на примере: инвестор купил в 2022 году 5 квартир у застройщиков, допустим, по «Семейной ипотеке» и планировал их продать с переуступкой в 2024 году. В крупных банках теперь такой возможности нет — там введен запрет на уступку по льготным ипотечным программам. Остаются банки третьего эшелона, которые могут позволить себе идти на подобные сделки, потому что не выбирают лимиты по льготным программам. Покупатель должен понимать, что он единственный раз использует эту возможность — купить жилье с льготной ипотекой, а значит более выверенно относится к решению квартирного вопроса.

Вместе с тем ИТ-ипотека и Семейная — это две основные ипотечные программы, которые сейчас вообще существуют и пользуются наибольшим спросом. Например, в нашем проекте ЖК ÁLIA соотношение между ними: 35% ИТ-ипотека и 55% семейная, оставшиеся 10% — ипотека с господдержкой (с лимитом в 6 млн руб.) и кредиты по рыночным ставкам. Кредитоваться по базовым ставкам сейчас особо смельчаков не находится.