Что изменится в продаже недвижимости с 2025 года

После новогодних праздников нас ожидают незаметные изменения в налоговом законодательстве. В этой статье речь не идет о внедрении прогрессивной шкалы по налогу НДФЛ, увеличении налога на прибыль или о добавлении «нового» НДС — это вам и так уже хорошо известно.

В этой статье мы сделаем акцент на понижающем коэффициенте при продаже недвижимости. В настоящее время, при продаже объектов с коэффициентом выше 0.7 от кадастровой стоимости, собственник может уплатить налог с фактической цены продажи. 

Это довольно распространенная практика, особенно когда кадастровая стоимость завышена и не отражает реальную рыночную стоимость. Почему так может происходить? Одна из причин заключается в том, что кадастровая оценка осуществляется по расчетным моделям, которые определяют стоимость целых групп объектов, иногда включающих до 100.000 помещений. Эти объекты могут принадлежать к различным сегментам, таким как склады, офисы, стритритейл и апартаменты, но оцениваться по одной и той же модели. В результате, по некоторым объектам стоимость может быть значительно искажена.

Такое происходит из-за отсутствия точных исходных данных о недвижимости у государственных оценщиков. 

Например, в техническом паспорте при проведении кадастровых работ было указано, что помещение используется под магазин. И так было в реальности 20 лет назад. Но сегодня в этом помещении фактически размещен офис (помещение разделено на отдельные кабинеты), но собственник не внес изменение в назначение помещения. Поэтому кадастровая стоимость при массовой кадастровой оценке по этому помещению окажется выше рыночной.

Бывали случаи, когда нам звонили продавцы уже после завершения сделки и спрашивали, что им лучше сделать, так как продажа прошла с коэффициентом 0.4 от кадастровой стоимости. При этом, это реальная сделка без занижений, просто такой рынок. И раньше в подобных ситуациях все зависело от даты продажи. Если сделка произошла в первой половине года, можно было попытаться изменить кадастровую стоимость без налоговых последствий. 

Однако с 1 января 2025 года это станет бессмысленным. И перед продажей рекомендуем сразу обращаться к оценщику, чтобы выяснить:

• Соответствует ли кадастровая стоимость рыночной; 
• Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, ее необходимо сначала скорректировать, а затем уже проводить сделку.

В ближайшее время решение о введении или отмене понижающего коэффициента будет принимать региональная администрация. На данный момент семь регионов уже отказались от коэффициента 0.7, установив его на уровне 1. 

То есть, если ваше помещение было продано на рынке за 10 млн рублей, а его кадастровая стоимость составляет 40 млн рублей, налог придется уплатить от кадастровой стоимости, без каких-либо скидок и льгот.

Регионов, принявших коэффициент 1, следующие:

• Краснодарский край; 
• Республика Крым; 
• Республика Татарстан; 
• Калининградская область; 
• Архангельская область; 
• Астраханская область; 
• Санкт-Петербург.

Список регионов продолжит расширяться. Кроме того, в новом году нас ждет повышение кадастровой стоимости, увеличение налога на имущество и постепенный переход к ставке налога в 2%, а также введение НДС для юридических лиц с оборотом свыше 60 млн рублей в год.  Поэтому рекомендуем обращаться к специалистам еще до проведения сделки с недвижимостью.