Как менялась динамика спроса на частные дома Ярославля в 2018 — 2023 гг

Считается, что расцвет рынка загородной недвижимости, к которой традиционно относятся частные дома, начался в 2020 г. Но в городской черте Ярославля и его ближайшем пригороде продажи велись достаточно активно и в предшествующие 2-3 года.

В 1 полугодии 2018 г. лидером по продаже домов и коттеджей однозначно можно назвать Ярославль — почти 43% всех сделок. Второе место принадлежит Ярославскому району области — почти 24% продаж.

Средняя площадь реализуемого дома составляла 90-95 кв. м при средней площади участка около 9 соток.

Во втором полугодии 2018 г. число сделок выросло на 33% относительно 1 полугодия.

Лидерство сохранилось за городской чертой Ярославля, его доля выросла почти до 60%. Доля Ярославского района при этом сократилась до 15%.

Средняя площадь дома в сделках осталась на уровне 90-95 кв. м, а вот площадь участка выросла до 11 соток.

В 1 полугодии 2019 г. наибольшим спросом пользовались дома и коттеджи в городской черте Ярославля — 44% сделок. Среди районов области самыми востребованными являются Ярославский и Некрасовский районы: 24 и 14 процентов сделок соответственно. Относительно первого полугодия 2018 г. число сделок выросло практически на четверть. Фактически показатели 1 полугодия 2019 г. и 2 полугодия 2018 г. можно назвать сопоставимыми.

Средняя площадь реализованных в начале 2019 г. домов составляет 100-110 кв. м на участке со средней площадью 12 соток.

Во втором полугодии 2019 г. число продаж по данным о сделках выросло на 13% относительно начала года.

В структуре спроса принципиальных изменений не произошло, лидерами продаж по-прежнему остаются Ярославль (37,5%), Ярославский (почти 22%) и Некрасовский р-н области (почти 19%).

Средняя площадь дома в сделках стала меньше — 80-85 кв. м, при той же средней площади земельного участка — 12 соток.

В 1 полугодии 2020 г. объем продаж сократился на 14% относительно аналогичного периода 2019 г., сказался период изоляции, пришедшийся на месяцы высокого сезонного спроса. При этом достаточно серьезно выросла дифференциация по районам области, выросло число сделок в Рыбинске и Тутаеве. Доля Ярославского района в общем объеме выросла до 29%, а Ярославля сократилась до 33%.

Средняя площадь реализуемого дома снова выросла до средних 115-125 кв. м, но сейчас выросла и средняя площадь участка — почти до 15 соток.

Отложенный спрос реализован в 3 квартале, где число сделок сопоставимо с показателями предшествующих 6 месяцев. По сравнению с аналогичным периодом прошлого 2019 г. число сделок по купле-продаже домов выросло более чем на 50%.

При этом продолжилась тенденция по перераспределения спроса между городской чертой Ярославля (22% сделок) и Ярославским районом (44%) в пользу последнего.

Средняя площадь дома и участка сократилась до средних 80 кв. м для дома и 11 соток для земельного участка.

В 2021 г. продажи частных домов на вторичном рынке выросли на 50%. На долю Ярославского района пришлось 36% продаж. Но при этом доля городской черты Ярославля так же сократилась до 27,7%.

Почти 45% реализованных домов были новыми, в Ярославском районе — 58%.

Средняя площадь реализуемых домов сократилась до 90-100 кв. м, средняя площадь земельного участка составила 10-12 соток.

В 2022 г.  на фоне экономической и политической неопределенности наблюдалось сокращение темпов продаж относительно предыдущего года: на 23%.

Доля продаж в городской черте Ярославля осталась на уровне 2021 г., доля Ярославского района сократилась до 23%. На это же время пришлось сокращение темпов строительства в рассмотренных поселках с подрядом.

При этом в Ярославском районе 76% продаж пришлось на долю новых домов. В целом по области доля новых домов значительно ниже — всего 43%.

За первые 9 месяцев 2023 г. реализовано 60% от всего объема продаж предыдущего года. Но с учетом текущих изменений ставок и общей экономической ситуации в 2023 г. прогнозный темп продаж ожидается на 17-18% ниже, чем в 2022 г.

На долю Ярославского района пришлось 36% продаж, на городскую черту Ярославля — 25%.

Чуть более трети проданных домов — новые (построены в 2000-х), в Ярославском районе доля новых домов — около 53%.

Средняя площадь проданных на  вторичном рынке домов — 110-120 кв. м., средняя площадь земельного участка около 15 соток.

Если выделить из всего объема проданных домов только новые, то средняя площадь будет заметно больше 140-150 кв. м. Но при этом треть проданных новых домов будет менее 100 кв. м.

В Ярославском районе средняя площадь будет меньше, около 130 кв. м, и почти 40% продаж — это дома площадью до 100 кв. м.

Наиболее востребованными материалами строительства среди проданных на вторичном рынке домов являются кирпич и дерево (брус, бревно). А вот если взять для сравнения дома, которые люди строят сами, используя ипотечные программы, то там наиболее распространенными материалами будут газосиликатные блоки, на втором месте — каркасные дома, на третьем — брус.

Среднемесячное число проданных частных домов в допандемийный период составляло около 40-45 шт. для г. Ярославля и порядка 30 домов в месяц — для Ярославского района.

На конец 2023 года темп продаж в городской черте можно охарактеризовать на уровне 35-40 домов в месяц, в Ярославском районе — 45-50 домов в месяц.

В целом, можно отметить ряд тенденций:

• Наиболее востребованные площади домов находятся в диапазоне от 90 до 130 кв. м,
• За последние годы выросла средняя площадь участков, реализуемых вместе с домами (с 8-9 до 10-12 соток),
• Увеличение доли новых домов на вторичном рынке Ярославского района в целом и рассматриваемого пригорода Заволжского района в частности.