Как сохранить премиальный класс БЦ с мелкой нарезкой

Марина Гостева, заместитель руководителя коммерческого департамента West Wind Group, рассказала, как нивелировать такие риски.

Продажа или сдача в аренду офисов в мелкую нарезку часто приводит к ухудшению качества объекта, его ускоренному износу из-за повышенной проходимости и как следствие — к падению ликвидности купленных лотов. Также остро строит проблема — сохранить концепцию, которую изначально закладывал девелопер и в рамках которой важны, в том числе, подбор конечных пользователей и посещаемость бизнес-центра.

Чтобы снизить негативное влияние мелкой нарезки, девелоперы и управляющие компаниям стараются соблюдать 3 условия.

Первое — просчитывают, сколько резидентов может «вместить» конкретный бизнес-центр без ущерба для качественной, имиджевой, технической составляющей. В одних проектах приходится укрупнить офисные блоки, а в других удается оставить минимальную площадь.

Мы много лет занимаемся редевелопментом небольших зданий — площадью от 1,5 тыс. до 12 тыс. м2 — и в новых проектах ушли от нарезки в 20-50 м2, т.к. сделали вывод, что в наших бизнес-центрах оптимально размещать не более 10-15 офисов от 100 м2 каждый. Для более крупных БЦ площадь лотов может начинаться от 300 м2. Многое зависит не только от размера здания, но и от параметров его инженерной инфраструктуры, вместимости и наполнения общих зон.

Второе условие — минимальное количество управляющих компаний в бизнес-центре, реализуемом в нарезку. Бывает, отдельные собственники или арендаторы приходят со своей УК, но в основном так делают крупные игроки. В целом для эффективной технической эксплуатации целесообразно привлекать одну компанию, будь то инхаус-служба девелопера или сторонний оператор.

Третье условие — развитие доверительного управления, чтобы интересы большого количества собственников представляла одна управляющая организация. Это снижает нагрузку на УК, занимающуюся технической эксплуатацией бизнес-центра, повышает продуктивность и рентабельность ее работы. Кроме того, наличие «службы одного окна» упрощает согласование значимых вопросов и в целом коммуникацию между резидентами, что особенно сложно, когда их — десятки.

Все вместе это помогает придерживаться выбранной девелопером концепции БЦ и сохранять его премиальную составляющую.