Как самостоятельно продать квартиру

Часть 1. Определение цены

Современный человек, при продаже недвижимости зачастую задается вопросом: «Могу ли я самостоятельно продать квартиру?  Как не прогадать в цене? Как не попасться в лапы мошенникам? Как все сделать законно?» Давайте обсудим эти и другие важные моменты самостоятельной продажи.

В наш век современных технологий, при наличии в телефонах удобных приложений и хорошей камеры, стало проще размещать и получать информацию о рынке недвижимости. Когда есть время, желание и необходимые компетенции, почему бы не попробовать? На первый взгляд, процесс совсем простой: сделал фото, оплатил хорошую рекламу, ответил на множество звонков, рассказал всем желающим об особенностях и преимуществах квартиры и района, организовал показы и, если покупатель изъявил желание купить, остается только все оформить…

В целом, вектор правильный.

Для начала рекомендую определиться с ценой. Это задача не такая простая, как может показаться на первый взгляд. Каждый собственник стремится продать и не прогадать. Обычно, при оценке своей квартиры собственник ориентируется на максимальные цены, установленные в рекламе продавцами аналогичных квартир. Логика простая: «Моя квартира лучшая, я все делал для себя, сосед продает по высокой цене, а у него квартира гораздо хуже…». Собственник не учитывает, тот факт, что покупатель смотрит на ситуацию иначе. Покупателя интересуют аналоги при минимальной цене. Продажа объекта недвижимости может не складываться, например, по причине завышенной цены. Правильная цена должна соответствовать текущей конъюнктуре рынка, это ключ к успешной продаже. Чтобы определить ее, нужно следовать некоторым правилам. Далее расскажу, как правильно оценить квартиру для продажи.

Хороший продавец, прежде чем начинать торговлю, изучает рыночную ситуацию. Очень важно суметь посмотреть на свой объект глазами покупателя. Ведь он зашел в аналогичные квартиры, сравнил расположение, состояние, ситуацию с документами, степень сложности и срок выхода на сделку, поторговался и, исходя из этого, сделает свой выбор. Поэтому советую внимательно изучить варианты квартир, продаваемых в Циан, Авито и на других площадках, обзвонить их, оценить срок экспозиции (сколько времени рекламируют), понять — торгуются ли и на сколько, чем их квартиры привлекательны или наоборот, объективно менее интересны по сравнению с Вашей. Звоните, в первую очередь, по вариантам с самой заманчивой ценой.

Рекомендую сравнивать не только по состоянию ремонта, но и по таким параметрам, как: свободная продажа или альтернатива (это влияет на привлекательность для покупателя); какие правоустанавливающие документы, кто владеет, как давно (бывают потенциально проблемные собственники или документы, например, свежее наследство, купля-продажа между родственниками, использован материнский капитал при покупке, много переходов права по объекту и другие подводные камни, не видимые, на первый взгляд). Все это тоже влияет на цену.

Важный ценоопределяющий фактор — расположение. Тут учитываем привлекательность района в целом,  дома в частности, расположение квартиры в доме, видовые характеристики, расположение на этаже относительно шумного лифта и т.п.

Также, ключевые параметры — расстояние до метро и транспортная доступность в целом, близость социальных объектов (школы, сады, поликлиники), экология (наличие парков, водоемов, прогулочных зон), магазинов, аптек, различных секций и т.п.

Очень сильно влияют на стоимость год постройки и качество дома. Например, монолит всегда дороже стандартных панелек. Планировка тоже играет огромную роль. Например, «распашонка» больше привлекает покупателей и поэтому цена на нее выше, чем на «линейку» с таким же метражом в том же доме. Ровно как и Евро-формат планировки — значительно меняет целевую аудиторию. 

Также, не забываем учитывать такие плюсы, как закрытые дворы, наличие парковочных мест, облагороженную территорию двора. И даже состояние подъезда влияет на цену квартиры, хоть и кажется, что прямого отношения к ней не имеет.

После такого детального анализа можно вывести приблизительную рыночную цену объекта на сегодняшний день. При этом, не забываем, что рынок недвижимости — это живой организм, который постоянно реагирует на всякого рода изменения. Ценовая политика всегда зависит от покупательского спроса. А он, в свою очередь — от сезонности, ипотечных ставок, новых законов, ситуации в стране и в мире и т.п. И за этими изменениями рекомендую внимательно следить, чтобы не прогадать с ценой, если она растет или успеть вовремя снизить, если падает. Ведь не принимать решение о снижении цены на «падающем» рынке — все равно, что бежать позади паровоза и терять деньги, потому что конкуренты продаются, а Ваш объект нет. И за него с каждым днем, на таком «падающем» рынке, покупатели предлагают все меньшую цену.  То есть, при продаже необходимо постоянно держать руку на пульсе в плане ценообразования. 

Нормальный адекватный срок продажи — два-три месяца, при условии, что цена соответствует реалиям рынка. Надо стремиться к продаже по возможному ценовому максимуму.

В следующих статьях обсудим вопросы предпродажной подготовки, качественной рекламы, тему продающих объявлений и другие нюансы, помогающие продать недвижимость выгодно и быстро!

Всем удачных сделок! Ваше агентство недвижимости Акрополь.