Брокер Любовь Ветохина — о том, какую недвижимость непросто покупать

Считающийся без вести пропавшим гражданин может отсутствовать не год и не два. Однако у его родственников иногда появляются необходимость или желание улучшить жилищные условия. Что нужно знать продавцам и покупателям квартир безвестно отсутствующих людей, а также учитывать при приобретении любых квадратных метров — рассказала юрист и специалист по недвижимости с 8-летним опытом работы, сертифицированный брокер Любовь Ветохина.

С какими проблемами чаще всего сталкиваются покупатели недвижимости?

Сейчас во многих сферах человек быстро попадает под влияние специалистов, участливо «подхватывающих» клиента и организующих сделку до того, как он успевает хоть что-то осмыслить и сделать выбор. И не всегда то, что с виду кажется хорошим и выгодным, является таким на деле. Недвижимость — не исключение.

Люди покупают квартиру или дом, чтобы повысить качество жизни. Но ставка по ипотеке 0,1% первые несколько месяцев, а далее 70 000 в месяц больше похожа на обман, а не на улучшение жилищных условий. Тем более, когда у недвижимости, продающейся гораздо ниже рыночной стоимости, появляется скрытый собственник и наследник, с которым приходится судиться. На рынке, к сожалению, это распространенная проблема. 

Какие документы риелтор должен обязательно проверить, чтобы избежать таких сложностей?

При общении с продавцом необходимо досконально проверить все по списку необходимых документов для сделок: выписку ЕГРН, правоустанавливающие документы, форму 7, форму 9, справку об отсутствии задолженности (в том числе по ЖКУ и капремонту). Выполнить проверку продавца: его личной и кредитной истории, справки из ПНД, налоговой.

Но многие забывают про форму 12, которая показывает, числятся ли в квартире или доме временно выписанные лица. Это могут быть пропавшие без вести, находящиеся в тюрьме или на принудительном лечении граждане. ФИО в справке не указываются — только количество выписанных. Если их нет, то о сделке можно не переживать. Если же есть — нужно выяснить у продавца данные о том, кто в дальнейшем может предъявить права на недвижимость.

Следовательно, продажа квартиры или дома, в которых прописан человек, считающийся без вести пропавшим, возможна?

По данным МВД, в России каждый год в розыске находятся около 120 тысяч безвестно отсутствующих граждан. Человек может отсутствовать годы и десятилетия. При этом около 90% несовершеннолетних и 80% взрослых со временем находятся. Потому собственникам, желающим продать квартиру, в которой проживало ныне безвестно пропавшее лицо, не стоит торопиться. Тем более, что сразу после исчезновения собственника или зарегистрированного в квартире гражданина проводить сделку нельзя.

Каков порядок подготовки к таким сделкам?

Если пропавший проживал в квартире, был тут зарегистрирован, но не принимал участия в приватизации и не является собственником, его близкие — родственники, наследники, совместно проживающие — подают заявление в полицию. Спустя год обращаются в суд, чтобы признать лицо безвестно отсутствующим. Судья запрашивает розыскное дело и выносит соответствующее решение. Оно является основанием для снятия гражданина с регистрационного учета. После квартиру можно продавать, менять или дарить.

Все вышесказанное значимо для продавца, но важно посмотреть на ситуацию и со стороны покупателя. Так как 80-90% разыскиваемых рано или поздно находятся, приобретение жилья с пропавшим жильцом является весьма рискованной сделкой. За последний год я продавала две таких квартиры, и во втором случае сразу предупреждала клиентов о возможных последствиях.

Риск при покупке подобной недвижимости высок всегда?

Есть исключения. В первом случае человек был прописан в квартире и пропал 10 лет назад. Последний раз его видели на вокзале. Выписан по решению суда. Это был муж собственницы, но собственником квартиры он не являлся. Пришлось очень долго искать о нем информацию, удалось выяснить следующее: последние пять лет гражданин уже не получал пенсию, более того, будь он жив, на момент продажи квартиры отмечал бы 97-летний юбилей. В данном случае подводных камней нет, такую недвижимость можно приобретать без опаски. 

Во втором случае человек 84-го года рождения пропал относительно недавно, потому может вернуться в любой момент. Риск, что в доме может появиться подобный жилец, основан на статье 44 Гражданского кодекса РФ «Отмена решения о признании гражданина безвестно отсутствующим». Потому суд восстановит прописку пропавшему лицу. Также по закону имущество гражданина, признанного умершим по ошибке, ему возвращается.

Как распознать такую недвижимость и что делать, если она уже приобретена?

Покупатель может даже не подозревать о том, что приобретает квартиру с «сюрпризом», так как продавец, выписавший пропавшее лицо, нередко не упоминает о нем. Не знать или умолчать о «призраке» может и риелтор, сопровождающий сделку. Чтобы выявить скрытые детали, важно досконально изучить историю квартиры. Если подобная недвижимость уже приобретена, новому владельцу рекомендуется застраховать титул — риск утраты права собственности.

В целом, лучше смотреть на риелторов, демонстрирующих прямое видение задач клиента. Оно сильно отличается от просто квалифицированной помощи или высокой информированности. Я придерживаюсь именно такого подхода. Но на чистой интуиции и ощущениях вряд ли можно поднять в воздух самолет и уж тем более продать или купить недвижимость, поэтому стоит также выбирать скрупулезного и въедливого специалиста. Так риски будут значительно ниже.