5 принципов девелопмента из ОАЭ для России

Дубай и Абу-Даби — одни из самых динамично развивающихся рынков недвижимости в мире. Здесь 90% объектов продаются еще до ввода в эксплуатацию. Высокая ликвидность, рекордные темпы строительства и продуманные стратегии девелоперов превращают ОАЭ в лабораторию инновационных решений в сфере недвижимости.

Давайте разберем, какие ключевые принципы девелоперов ОАЭ делают их проекты настолько востребованными? И какие из них можно адаптировать на российском рынке? 

Мы выделили пять основных причин:

1. Девелопмент — это не только про квадратные метры, но и про концепцию и комплексное восприятия городской среды 

В ОАЭ застройщики не продают просто недвижимость — они создают образ жизни. Каждый проект четко сегментирован, имеет понятную целевой аудитории идею и уникальное позиционирование.

Dubai Hills (Дубай, ОАЭ)

Концепция «жизнь у парка»: жилье интегрировано в природный ландшафт, с велодорожками, беговыми маршрутами и видовыми зонами. Проект создает баланс между городской жизнью и природой.

Bluewaters Island (Дубай, ОАЭ)

Островной район, разработанный Meraas, сочетает престижное жилье, торговые галереи и гастрономические пространства. Здесь расположено колесо обозрения Ain Dubai — крупнейшее в мире, что делает район знаковым. Концепция проекта построена вокруг жизни у воды, развлечений и премиального стиля жизни.

Aljada (Шарджа, ОАЭ)

Крупнейший многофункциональный район в Шардже, где соединены жилье, офисы, ритейл и общественные пространства. Здесь создан огромный городской парк, дизайнерский центр от бюро Zaha Hadid и передовые образовательные кампусы.

2. Продукт — это про локацию и образ жизни

В ОАЭ нет «проходных» территорий — каждая новая зона разрабатывается как отдельный продукт с четкой стратегией развития, специализацией и долгосрочным планом. Генеральный план Дубая (Dubai Urban Master Plan 2040) делит город на функциональные кластеры, где каждая территория четко отвечает за свою роль в городской экономике.

Функциональный зоны Дубая

• Dubai Internet City — технологический хаб, где расположены офисы Microsoft, Google, IBM и других IT-гигантов.
• Dubai Healthcare City — медицинский кластер, объединяющий больницы, исследовательские центры и частные клиники.
• Dubai Sports City — район, построенный вокруг стадионов, тренировочных баз и спортивных академий.
• Downtown Dubai — бизнес-центр с Burj Khalifa, Dubai Mall и крупнейшими офисными пространствами.

Такая кластеризация позволяет девелоперам точно понимать, какие функции необходимы району, и строить проекты, которые поддерживают экономику города и создают синергию между объектами.

Saadiyat Island (Абу-Даби, ОАЭ)

Крупнейший культурный кластер ОАЭ, где собраны Лувр Абу-Даби, музей Гуггенхайма, резиденции и пятизвездочные отели.

Expo City Dubai

Бывшая территория Всемирной выставки Expo 2020 была перепрофилирована в инновационный и деловой центр. Сегодня здесь расположены офисы международных компаний, стартап-инкубаторы и образовательные площадки.

3. Предпродажи = доверие к девелоперу

В ОАЭ старт продаж сопровождается ажиотажем, а на самые популярные проекты устраиваются аукционы, где покупатели соревнуются за возможность приобрести недвижимость.

Запуск продаж в Meraas (Дубай, ОАЭ)

Meraas — один из самых инновационных девелоперов региона, известный флагманскими проектами City Walk, Central Park, Port de La Mer и Bluewaters. Каждый новый квартал от Meraas моментально привлекает внимание инвесторов и покупателей, что позволяет компании создавать дефицит на старте продаж и подогревать спрос.

Мы выделили несколько аспектов, что делает Meraas на старте продаж, чтобы подогреть интерес покупателей:

• Искусственное ограничение количества лотов на первых этапах продаж формирует ажиотаж и очереди.
• Проекты бронируются через депозитную систему, где покупатели вносят невозвращаемый залог. Это позволяет отсеять несерьезных клиентов и подчеркивает эксклюзивность продукта.
• Аукционы и закрытые распродажи на самые востребованные объекты вызывают соперничество среди покупателей, что повышает цены уже на ранних стадиях бронирования.

Флагманские проекты Meraas, такие как City Walk (mixed-use район с пешеходными зонами), Central Park (жилой комплекс, интегрированный в парковую зону), Port de La Mer (прибрежный квартал с собственным мариной) и Bluewaters (островной район с крупнейшим колесом обозрения Ain Dubai), демонстрируют умение девелопера создавать особенные концепции, которые неизменно пользуются высоким спросом.

Haven by Aldar (Абу-Даби, ОАЭ)

Aldar Properties — ведущий девелопер Абу-Даби, известный своими премиальными жилыми проектами, курортами и культурными объектами. В 2023 году запуск нового квартала Haven by Aldar установил рекорд: все квартиры и виллы были проданы за 24 часа.

• Покупателей привлекла уникальная концепция проекта, ориентированного на экологичность и устойчивое развитие.
• Продажи шли через систему приглашений и предварительных заявок, что позволило создать закрытый клуб покупателей и усилить статус объекта.
• Репутация Aldar как надежного застройщика обеспечила высокий уровень доверия, благодаря чему клиенты готовы были инвестировать еще до старта строительства.

Аналог в России: стартовые продажи ЖК Prime Park (Москва)

Проект вышел с эксклюзивным пулом квартир, продажа которых прошла в формате закрытых сделок.

4. Упаковка проекта = маркетинг высокого уровня

В ОАЭ девелоперы продают не квадратные метры, а образ жизни.

The Opus (Дубай, ОАЭ)

Проект The Opus от Zaha Hadid Architects стал не просто зданием, а архитектурным брендом, который привлекает инвесторов и эстетов со всего мира. Это единственный проект Захи Хадид в Дубае, и его дизайн сразу же сделал его культовым объектом недвижимости.

• Уникальная форма здания с футуристической пустотой в центре создает визуальный эффект, который моментально выделяет объект среди всех других в городе.
• Внутри расположены апартаменты, офисы и отель ME by Meliá, что делает проект мультифункциональным и инвестиционно привлекательным.
• Девелопер OMNIYAT использовал имя Zaha Hadid как мощный маркетинговый инструмент, создав архитектурную легенду, которую покупатели стремятся приобрести.

Atlantis The Royal (Дубай, ОАЭ)

Atlantis The Royal — один из самых роскошных жилых комплексов в мире, который еще до официального открытия стал символом премиальной недвижимости.

• Кампания по продвижению проекта включала закрытые презентации, участие мировых звезд, в том числе Бейонсе и Дэвида Бекхэма.
• Использование AR-технологий, видео-презентаций и цифровых туров позволило потенциальным покупателям погрузиться в атмосферу проекта задолго до сдачи.
• Архитектура комплекса моментально узнаваема: здания сложены в виде каскадных башен, соединенных панорамными бассейнами и террасами. Такой дизайн отличает проект от всех других жилых комплексов на побережье.

5. Финансовая модель девелопмента

Помимо продуманной концепции, локации и маркетинга, в ОАЭ большую роль играет гибкая финансовая модель, которая делает проекты привлекательными для широкой аудитории покупателей и инвесторов.

Как работают девелоперы ОАЭ?

• Рассрочка и ипотека: застройщики предлагают программы с низкими первоначальными взносами и увеличенными сроками выплат, позволяя клиентам комфортно планировать бюджет.
• Партнерские проекты с банками: многие девелоперы договариваются о льготных ставках по ипотеке или совместных акциях, что повышает доступность проектов.

Гарантия арендного дохода: некоторые девелоперы берут на себя управление недвижимостью, гарантируя владельцам стабильный доход и упрощая процесс инвестирования.