Как правильно согласовать перепланировку в квартире

1. Что такое перепланировка квартиры и какие работы относятся к ней?

Когда люди приобретают новую квартиру, то нередко им хочется внести в конфигурацию нового жилья некие новшества. К примеру, одни решают создать дополнительный дверной проем или убрать стену между тем или иным помещением жилья, а другие, наоборот, желают возвести дополнительную стену, чтобы разделить большую комнату на пару маленьких. Все эти мероприятия носят название перепланировка/переустройство квартиры. 

Если говорить о перепланировке, то нужно учитывать, что сюда, помимо описанных вариантов, могут относиться и следующие, особенно актуальные в современное время:

• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету);
• перемещение сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;
• объединение санузла (демонтаж перегородки между туалетом и ванной);
• устройство проемов или их полный демонтаж в несущих и ненесущих перегородках;
• увеличение кухни или жилой комнаты за счет санузлов и коридора;
• объединение кухни и жилой комнаты (квартира «студия»);
• размещение в квартире дополнительных санузлов;
• объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями в квартире и перенос радиаторов.

2. Что необходимо для согласования перепланировки в квартире?

Для согласования перепланировки в квартире необходимо сделать следующее:

• заказать проект перепланировки в специализированной организации, которая имеет право на выполнение данных работ;
• собрать комплект документов: правоустанавливающие документы, согласие всех собственников квартиры, техническая документация и иные;
• обратиться в территориальную администрацию с заявлением о согласовании перепланировки;
• получить распоряжение администрации, выполнить ремонтные работы и ввести их в эксплуатацию;
• подготовить технический план и осуществить постановку изменений на кадастровый учет. 

Технический план — это документ, в котором содержатся все основные характеристики объекта недвижимости. Он составляется в отношении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, единых недвижимых комплексов, помещений и машино-мест. Технический план оформляется кадастровым инженером в целях внесения в сведения ЕГРН изменений об объекте недвижимости, если в отношении него была осуществлена реконструкция, перепланировка (например, если была изменена площадь дома за счет пристройки, была осуществлена перепланировка помещения, в частности, объединение комнат в квартире).

Важно обращать внимание на ипотечные квартиры (необходимо согласие банка и страховой организации на проведение перепланировки). Ранее банки запрещали делать перепланировки и переустройства в квартирах, находящихся в залоге. С недавнего времени ситуация изменилась, банки дают согласие на проведение технических изменений. Главное требование, которые они предъявляют — это грамотное и правильное составление документов, получение положительного распоряжения органов муниципальной власти, дающее согласие на проведение перепланировок в жилых помещениях.

Проведение перепланировки без разрешения банка и административных органов может привести к тому, что банки потребуют вернуть квартиру в первоначальное состояние, а жилищные инспекции могут провести проверку помещения в любой момент по требованию банка или иных лиц и выписать предписание, наложить штраф. Нередко аналогичные дела заканчиваются судебными разбирательствами и активным участием судебных приставов.

3. Что можно, что нельзя?

Здесь сразу же стоит обратить внимание на следующее: есть определенные нормы, правила, которые нужно соблюдать при проведении перепланировки, ведь узаконить можно далеко не любые фантазии «перепланировщиков».

При перепланировке не получится: 

• Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.
• Переносить батареи на лоджию и балкон. 
• Пристраивать лоджии и балконы на вторых и выше этажах. 
• Делать перепланировки в аварийных домах. 
• Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами, а именно объединять кухни и комнаты в квартирах, что так часто любят делать собственники;
• размещать санузлы над жилыми комнатами соседей снизу (за счет жилых комнат)
• присоединять общее имущество собственников многоквартирного жилого дома к своим жилым помещениям (есть исключения, об этом ниже).

4. Когда требуется согласие иных собственников помещений многоквартирного жилого дома?

Бывают случаи, когда при проведении некоторых видов работ по перепланировке требуется организация общего собрания жильцов многоквартирного жилого дома и сбор подписей (голосов) для получения разрешения на выполнение работ.

Жилищное законодательство наделило общее собрание собственников многоквартирного дома полномочиями по решению наиболее важных вопросов, касающихся управления общим имуществом. 

5. Какие вопросы в отношении перепланировок квартир относятся к этому перечню? 

Согласно законодательству РФ компетенция общего собрания собственников изложена в статье 44 Жилищного кодекса РФ. В частности, созыв всех собственников дома потребуется для решения вопросов реконструкции дома (например, изменение внешнего фасада здания, монтаж дополнительных окон, дверей и т.д.), организация пристроек к дому, использование общего имущества в личных целях (пользование подвалом, чердаком в индивидуальном порядке), присоединение общего имущества к своей квартире. Последнее время администрация просит согласование с жильцами при присоединении лоджии, балкона к комнате путем демонтажа подоконной кладки, окна и входной группы на балкон, лоджию. При этом необходимо отметить, что решения по общему правилу принимаются большинством голосов собственников дома. В случае решения вопроса о реконструкции либо перепланировке общего имущества, требуется как минимум 2/3 голосов от общего числа собственников многоквартирного дома. Передача общего имущества в частную собственность требует 100-процентного согласия жильцов.

6. Кто может стать инициатором общего собрания? 

Жилищный кодекс наделяет такими полномочиями любого собственника дома. Для организации собрания необходимо известить всех собственников, не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. Сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, вручено лично под роспись, либо размещено в помещении данного дома, доступном для всех собственников.

Не стоит забывать о том, что голосование оформляется реестром собственников, в котором каждый проголосовавший собственник ставит свою подпись. Затем проводится подсчет голосов. Собрание является правомочным в случае, если собирается кворум, то есть в собрании принимают участие более половины собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Результаты голосования оформляются протоколом, в котором отражаются все принятые решения.

Проведение общего собрания — очень трудоемкий процесс, требующий не только высоких знаний жилищного законодательства, но и определенной скрупулезности (например, при сборе подписей собственников).

7. Последствия самовольных перепланировок? 

Очень часто происходит так, что люди не уделяют должного внимания ни технической, ни юридической сторонам вопроса. В результате ситуация может выйти из-под контроля. Часто ремонт производится самостоятельно, без проведения необходимых расчетных операций. Случается и так, что в результате проведения неправильной перепланировки происходит обрушение целых подъездов многоэтажных жилых домов. 

Но не стоит думать, что самовольная перепланировка может влиять только на техническое состояние квартиры или дома. Многие даже не догадываются, что проведение самовольной перепланировки (пусть она будет даже самая малая, например, разборка шкафа в коридоре или антресоли) может привести к тому, что вы не сможете продать свою недвижимость или заложить в обеспечение кредита. Важно, что ваш объект недвижимости может не подойти под ипотеку, поэтому если вы захотите продать квартиру, то круг покупателей значительно снижается.

А что касается цены, как правило, квартиры с самовольными перепланировками стоят дешевле, т.к. на приобретателя жилья ложится вся ответственность за самовольную перепланировку и обязанность ее узаконить.

Также стоит отметить, пожалуй, самое неблагоприятное последствие самовольной перепланировки. Часто перепланировки нарушают права и законные интересы ваших соседей. Нередко данные конфликтные ситуации находят свое разрешение только в судебном порядке. И по решению суда собственник жилого помещения, которое было самовольно перепланировано, обязан привести жилое помещение в прежнее состояние. Также за самовольную перепланировку предусмотрена административная ответственность.