Ольга Тумайкина: снижать цены застройщики вряд ли смогут

ЦБ заявил, что застройщики переживут падение цен. Какое падение и как долго — переживут застройщики?

Видимо, ЦБ имеет в виду падение цен, которое является логичным последствием, по их мнению, падения спроса. Но все не так просто. Финансовая модель девелоперских проектов — это очень сложный механизм. Дело в том, что условия проектного финансирования от банков рассчитывались по высоким ценам, и сейчас ковенанты по наполнению эскроу-счетов не позволяют резко сократить выручку путем снижения цен. Кроме того, себестоимость стройки за последние годы значительно выросла, и проекты в случае снижения цен становятся на грань нулевой доходности или убытка.

При этом, надо понимать, что вся дополнительная прибыль крупных девелоперов не скапливается на счетах, а направляется на покупку новых площадок, поэтому пополнять эскроу-счета не получится за счет «накопленного». А с июля 2024 г. мы все ожидаем отмену льготной ипотечной ставки, что окажет непосредственное влияние на спрос. Безусловно, мы будем искать выход их этой ситуации путем разработки различных финансовых продуктов, которые помогут нашим покупателям сделать приобретение квартиры максимально комфортным и безболезненным. В любом случае существенно снижать цены в этой ситуации застройщики вряд ли смогут, иначе их бизнес-модель будет нежизнеспособной.

Что происходит со спросом в разных сегментах жилья?

Если сравнивать результаты 1 квартала 2024 г. с аналогичным периодом 2023 г., то в целом по рынку мы наблюдаем снижение спроса в комфорт-классе как в Москве, так и в Московской области — в среднем на 25%. Снижение спроса в большей степени связано с вымыванием предложения в данном сегменте — несмотря на выход новых проектов, количество ЖК, в которых предлагаются квартиры комфорт-класса, снизилось, кроме того, в нескольких проектах/корпусах на высоких стадиях строительства при завершении продаж (отделочные работы, введен в эксплуатацию), остался небольшой ассортимент квартир, что также повлияло на темпы продаж в сторону уменьшения. 

В наших проектах, напротив, квартиры комфорт-класса очень востребованы, и по сравнению с 1 кв. 2023 в первые три месяца 2024 г. объем продаж существенно вырос, в МО -15%, в Москве — 55%. Такая динамика обусловлена, главным образом, выходом 5-ти новых проектов комфорт-класса в 2023 году, показывающих стабильно высокие темпы продаж («1-й Донской», «1-й Южный», «1-й Измайловский», «1-й Ясеневский», «1-й Шереметьевский»).

В бизнес-классе у нас показатели скромнее. Роста мы не наблюдаем, но и сильного падения в спросе на квартиры этого сегмента тоже нет. 

Если сравнивать спрос по квартирографии, то мы видим, что за прошедшие три месяца текущего года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года спрос на студии и однокомнатные квартиры в Московском регионе вырос с 33 до 45%. На двухкомнатные наоборот снизился почти в два раза с 42 до 24%. При этом спрос на трехкомнатные и 4-х комнатные остались примерно на том же уровне. Причины вполне понятны — платежеспособность наших покупателей падает вслед за ростом инфляции. 

В начале года банки ввели комиссии для застройщиков на сделки по льготной ипотеке. Как это отразилось на продажах квартир? 

Однозначно факт введения комиссий от банков застройщики не приняли как хорошую новость. При этом по договорам субсидирования предусмотрена оплата комиссии банкам, мы и ранее работали с субсидированными ставками, соответственно, эта схема заложена в финансовую модель ГК ФСК, поэтому мы бесшовно прошли этот период. К тому же не все банки ввели комиссии, а те, кто ввел, постепенно ослабляли требования и миксовали базовые ставки со специальными программами для возможности отмены комиссионных вознаграждений. 

Льготная ипотека 1 июля — все. Плохо ли это для застройщиков или как такового значения прекращение программы уже не окажет?

Ипотеку с господдержкой уже ужесточили, ставка выросла до 8%, первый взнос увеличен до 30%, а максимальная сумма сократилась до 6 млн руб. Есть ощущение, что программу могут не продлить либо ее сделают адресной. С учетом всех ограничений по программе доля господдержки в нашей компании значительно снизилась до 23% (с января по настоящее время) по сравнению с 45% за аналогичный период прошлого года. Что касается семейной ипотеки, то президент выступил в защиту этой программы, поэтому можно предположить, что она продлится до 2030 года.  Однако нельзя исключать, что и эту программу сделают более адресной.

Какие ставки будут на первичном рынке? Что предложат застройщики?

Застройщики, особенно это касается крупных компаний, будут создавать совместно с банками программы, которые так или иначе позволят приобрети квартиру на более доступных для покупателя условиях.

Какое влияние окажет льготная семейная ипотека на вторичном рынке, о которой сейчас заговорили?

Сегодня вторичный рынок находится в стагнации. Ипотечные ставки настолько высоки, что недвижимость стала для покупателей практически недоступна. Если введут льготные программы и этом сегменте, то это поможет несколько оживить сделки и, главное, сделает вторичную недвижимость более доступной для покупателя. Более того, это окажет позитивное влияние и на рынок новостроек, поскольку зачастую, прежде чем купить новое жилье, многие покупатели продают свою вторичную недвижимость и тем самым закрывают значительную часть стоимости новой недвижимости.

Как еще можно стимулировать спрос?

Помимо упомянутых выше программ, сегодня действенным инструментом является рассрочка. По нашим данным за первый квартал, средний объем ипотечных сделок составил 74 %. Сделки с рассрочкой — 16%. Сделки с 100% оплатой — 10%. Доля ипотеки снизилась приблизительно на 10% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года в пользу как раз инструмента рассрочки. 

Из-за недоступности ипотеки многие покупатели вышли на рынок съемного жилья. Не задумывались ли вы о строительстве арендных домов? Спрос наверняка был бы высоким.

Это довольно сложный бизнес в управлении. Пока мы не планируем строительство арендных домов. 

Что со стройматериалами и инженерией? Мы встречались два года назад, и вы рассказывали об удачных заменах европейских лифтов китайскими аналогами. Что происходит сейчас? Всего ли хватает? 

После 2022 года ни один из привычных для России европейских производителей лифтов не работает в стране, но остались их команды, поэтому формально мы сотрудничаем с новыми поставщиками, но качество остается прежним. Производство находится в Китае. С доставкой тоже проблем особых нет. Но есть сложность в том, чтобы найти таких поставщиков, которые смогут обеспечить привезенные лифты программным обеспечением, соответствующим российским требованиям, а также настроить лифты, интегрировать с инженерией всего ЖК и далее их обслуживать.

Сейчас мы ведем дополнительные переговоры с китайскими производителями, чтобы в будущем расширить выбор марок, а также не исключаем возможность постоянного присутствия команды специалистов из Китая для монтажа, оперативного ремонта и мониторинга лифтов на территории России.

Как меняется квартирография? До скольких метров мы дойдем?

В целом по рынку средняя площадь проданных квартир не претерпела значительных изменений по сравнению с началом 2023 г., однако мы видим, что в течение всего 2023 г. данный показатель снижался во всех сегментах. При этом в 1 кв. 2024 покупатели отдавали предпочтение квартирам несколько большей площади, чем, например, в 4 квартале 2023 г. В ГК ФСК, например, средняя площадь проданного лота в комфорт-классе в МО в 1 кв 2024 г. составила 48,2 кв м, а в бизнес-классе в Москве — 62,9 кв. м.

Квартиры с отделкой или без отделки? Насколько выгодно застройщику в комфорт-классе делать отделку? А в бизнес-классе?

Квартиры с отделкой сегодня пользуются высоким спросом, особенно это касается сегмента массового жилья. За прошлый год в ГК ФСК продали более трети квартир с отделкой, с предчистовой отделкой более половины, а без отделки мы оставляем только самые нетиповые и уникальные форматы, их порядка 10%. Мы видим тренд на приобретение жилья с отделкой, поэтому квартиры в наших новых проектах сдаются с white box или с готовой дизайнерской отделкой в соотношении 60/40 соответственно. C точки зрения спроса в целях удовлетворения потребностей покупателей застройщику необходимо предлагать жилье с отделкой.

Причин, почему клиенты хотели бы покупать квартиру с отделкой, несколько. Во-первых, в такую квартиру можно сразу заселиться или сдать ее, во-вторых, не иметь дел с ремонтом и всеми связанными с ним вопросами. В-третьих, сделать аналогичный ремонт самому часто выходит дороже, потому что застройщик закупает материалы большими объемами и выигрывает в цене. Кроме того, можно включать цену отделки в ипотеку, если покупатель берет кредит, а таких клиентов большинство, и проценты ипотечного кредита намного ниже потребительского. Также покупатели готовы платить за более дорогую отделку, поэтому мы стараемся предложить несколько вариантов — более дешевый и более дорогой в одном и том же объекте. 

Кроме того, следуя тренду времени, в некоторых проектах мы начали реализацию с полностью предустановленными к моменту заселения кухонными гарнитурами. 

В «бизнесе» запрос на квартиру без отделки встречается в целом чаще, потому что целевая аудитория — люди, готовые потратить время и средства на выбор уникального дизайна и отделочных материалов своего дома. Несмотря на это, в ФСК мы отметили значительный рост интереса к квартирам с отделкой в течение года.

Мы много слышим о том, как нейросети меняют мир. А как технический прогресс видится глазами девелопера? Как искусственный интеллект влияет на вашу работу?

Применение искусственного интеллекта открывает новые горизонты для создания продуктов, способных идеально соответствовать потребностям каждого из пользователей, предугадывая их поведение и предлагая наиболее удобные сценарии взаимодействия с устройствами «умного дома». Также современные технологии предоставляют возможность проводить превентивное обслуживание, предупреждая о возможном сбое той или иной системы до ее возникновения. Мы активно исследуем и внедряем эти передовые технологии на объектах, стремясь обеспечить максимальный комфорт и безопасность для наших клиентов.

Станут ли умные дома еще умнее? Какими будут диджитал-опции через пару лет?

Наши объекты уже находятся на передовой в использовании технологий «умного дома», предоставляя пользователю различные возможности управления из мобильного приложения: от принятия видеовызова с домофона до мониторинга камер и автоматического сбора данных счетчиков. Наша система также позволяет оплачивать счета, оставлять заявки в УК, управлять освещением и контролировать протечки. В будущем мы планируем еще больше интегрировать умные технологии: управление лифтами, замками, зарядными станциями для электромобилей, умными почтовыми ящиками и другими цифровыми системами.