Почему в 2025 году вырос интерес к редевелопменту промзон

В 2025 году редевелопмент промышленных территорий стал заметным трендом в крупнейших городах России. Девелоперы активнее инвестируют в подобные проекты в Москве, Екатеринбурге и Казани. Основной фактор — нехватка свободных участков в центральных районах и растущий запрос на компактные городские форматы с готовой инфраструктурой.

Почему редевелопмент снова в фокусе? Какие проекты интересуют рынок? И как изменилась роль государства в этих преобразованиях?

Почему застройщики возвращаются к промзонам

Девелопмент в пределах городской черты сталкивается с ограничениями: в центральных районах почти не осталось свободных участков, а вынос за МКАД или за границы крупных городов не всегда отвечает спросу.
В этой ситуации бывшие промзоны становятся ценным ресурсом — они дают возможность строить вблизи центра, используя существующую инфраструктуру.

По данным Urban Insight, только в Москве потенциальный объем редевелопмента составляет более 14 тыс. гектаров. Это сопоставимо с территорией трех административных округов. В Екатеринбурге и Казани ситуация аналогичная: застройщики рассматривают старые производственные площадки как основу для нового многофункционального формата.

Что строят на месте промзон

Современные проекты редевелопмента — это не точечная жилая застройка. Развитие идет по модели «город в городе»: жилье, коммерция, соцобъекты, кластеры креативной экономики и благоустройство в одной связке. Это снижает нагрузку на старую городскую ткань и формирует локальные центры притяжения.

В Москве формат реализуется в проектах типа «Сердце столицы», «ЗИЛ», «Савеловский сити». В Казани и Екатеринбурге идут активные трансформации промышленных площадок вдоль железнодорожных линий и на территориях бывших заводов.

Почему такой формат интересен рынку

Редевелопмент промзон позволяет участникам рынка работать в пределах города и предлагать продукт, соответствующий текущему спросу. Каждый участник процесса получает свои преимущества.

• Девелоперам проще запускать проекты: инфраструктура на многих площадках уже частично сохранена, согласования упрощены, а спрос на жилье в городской черте стабилен. Это снижает затраты на вход и ускоряет реализацию.
• Покупатели получают альтернативу спальным районам: жилые комплексы в промзонах строятся ближе к центру, а уже существующие инженерные сети и городская инфраструктура сокращают время на обживание и дают больше удобства
• Арендный бизнес работает в готовой среде: высокая плотность населения, наличие офисов и коммерции создают постоянный трафик. Это повышает устойчивость малого бизнеса и снижает риски простоя.
• Инвесторы заходят в проекты с потенциалом роста: покупка на раннем этапе редевелопмента дает возможность заработать на росте стоимости. Такие локации быстрее растут в цене за счет развития района и улучшения инфраструктуры.

Что делает государство

Редевелопмент поддерживается властями на всех уровнях. В 2024 году был расширен перечень промзон, в которых возможно строительство жилья. Также упрощены процедуры согласования и увеличены субсидии на инженерную подготовку.

В Москве действует механизм комплексного развития территорий (КРТ). Он позволяет застройщикам заходить на крупные площадки, объединяя их в единый проект с жильем, соцобъектами и коммерцией. В 2025 году через КРТ уже реализуются проекты общей площадью более 2 млн м².

Что важно учитывать

Работа с бывшими промзонами требует комплексной подготовки. Ошибки на старте могут привести к удорожанию проекта и затягиванию сроков. Важно учитывать несколько факторов.

1. Экология участка.
   Необходимо проверить состояние грунтов, наличие загрязнений и возможные экологические риски для будущей жилой застройки.
2. Юридическая чистота.
   Важно проверить права на участок, историю собственников, градостроительные ограничения и статус земли. Это влияет на возможность перевода участка в нужную категорию и дальнейшее проектирование.
3. Инженерные ограничения.
   Не все промплощадки готовы к подключению к современным сетям. Иногда требуется полностью новая инфраструктура — водоснабжение, электричество, канализация.
4. Подход к проекту
   Девелоперы, которые закладывают в концепцию полноценную среду — жилье, инфраструктуру, благоустройство, — выходят на рынок быстрее и продают активнее. Такие проекты сегодня показывают лучшие продажи в бизнес-сегменте.

Вывод

Редевелопмент промышленных территорий — ответ на дефицит свободной земли в городе. Он позволяет девелоперам строить в пределах мегаполиса, а покупателям — выбирать проекты с полноценной городской средой.

При качественной подготовке такие проекты выигрывают в скорости продаж, уровне спроса и потенциале роста стоимости. Но успех зависит от того, насколько точно учтены условия участка и потребности новой аудитории.