Как решаются споры об изъятии недвижимости для КРТ

Появившийся в России в градостроительном законодательстве институт комплексного развития территории (КРТ) предполагает совокупность мероприятий в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направлен на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования (п. 34 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее ГрК РФ).

Можно выделить два основных направления устойчивого КРТ:

• КРТ по инициативе правообладателей участков и расположенных на них объектов недвижимости (ст. 46.9 ГрК РФ);
• КРТ по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ). 

Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 с прогнозом до 2035 года относит реализацию КРТ к одному из приоритетных направлений градостроительной политики государства, поскольку предполагает грандиозное «обновление» территории и ввод в эксплуатацию необходимого количества квадратных метров жилых объектов для граждан.

Важно заметить, что сегодня договор о КРТ — самый неурегулированный на законодательном уровне вид публичного договора.

Суды квалифицируют договоры КРТ как гражданско-правовые договоры или как непоименованные договоры, применяя к отношениям сторон правила об отдельных видах обязательств и договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421 ГК РФ). 

Земельные участки, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ жилой застройки или решение о КРТ нежилой застройки, и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ в порядке, установленном земельным законодательством, если иное не предусмотрено ГрК РФ.

Установленная в ч.5 п.4 ст.68, ст. 70 ГрК РФ последовательность действий предусматривает сначала заключение договора о КРТ, а затем, уже на основании заключенного договора о КРТ, разработку документации по планировке территории в границах территории КРТ. Данный вывод подтверждается решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.11.2021г. по делу №А56-62387/2021, а также Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 г., подтвердившем законность и обоснованность решения суда первой инстанции по данному делу.

КРТ — это механизм, направленный на обновление и улучшение городской среды, однако, он неизбежно связан с изъятием объектов недвижимости, что вызывает множество споров и судебных тяжб. Баланс интересов застройщиков, инвесторов и правообладателей часто нарушается, что приводит к конфликтам и тормозит реализацию таких проектов. 

Проблемы для инвесторов и застройщиков

Несмотря на то, что КРТ предполагает благоприятные условия для инвесторов, на практике возникают значительные юридические риски, влияющие на сроки и рентабельность проектов.

1. Несогласованность нормативной базы и противоречивая судебная практика:

Законодательство о КРТ все еще находится в стадии формирования, что приводит к различному толкованию норм права судами. Это создает неопределенность для инвесторов, особенно в вопросах определения границ территории КРТ, условий участия в аукционах и порядка изъятия земельных участков и объектов недвижимости. 

К примеру, Постановлением ФАС Уральского округа от 05.10.2021 г. по делу №А07-2540/2021 был установлен запрет включения в границы КРТ земельных участков, предоставленных в качестве льгот.
Обязательным приложением к решению о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. При этом границы такой территории не могут пересекать земельные участки, за исключением земельных участков, границы которых в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон (п. 2 ст. 46.10 ГрК РФ).

Так, Арбитражный суд Приморского края Решение от 19 октября 2022 г. по делу № А51-14674/2022 признал незаконным решение органа местного самоуправления о включении земельного участка в территорию КРТ, поскольку границы территории были определены неконкретно, что нарушало права собственника земельного участка. Инвестор, выигравший аукцион на развитие этой территории, понес значительные убытки из-за задержки проекта и необходимости оспаривать решение в суде.

Отсутствие единообразия в применении норм о возмещении убытков, причиненных изъятием недвижимости, также создает риски для инвесторов.

Поскольку определение размера возмещения является обязательным элементом для принятия решения о принудительном изъятии, отсутствие установленного надлежащим образом размера возмещения является основанием для отказа в удовлетворении требования (Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 15 июня 2021 г. по делу № А75-16005/2020).

2. Процедурные нарушения при принятии решений о КРТ

Иногда случаются нарушения при проведении аукционов на право заключения договоров о КРТ, утверждении документации по планировке территории и принятии решений об изъятии недвижимости. Это может привести к оспариванию этих решений в суде и затягиванию реализации проекта (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 05.05.2022 г. по делу № А33-34042/2021//).

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.12.2012г. № 11237/12, при рассмотрении исков о признании торгов недействительными суды устанавливают, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя. При этом под существенным нарушением понимается такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 11.02.2019г. № 9-П/2019 подчеркнул, что при определении цены выкупа изымаемой у собственника недвижимости для нужд государства необходимо учитывать возможное изменение ее рыночной стоимости за время проведения процедур изъятия. Данное постановление предоставило судам возможность по своему усмотрению решать вопрос о необходимости индексации стоимости в каждом конкретном случае, что приводит к противоречивой и неоднозначной судебной практике.

3. Сложности с выселением граждан из аварийного жилья

Федеральный закон №276-ФЗ от 24.06.2023г. «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» определяет механизм выселения «последнего жильца» и уточняет жилищные права граждан, чьи дома попадают под КРТ.

В частности, уточняется, что лицо, обеспечивающее реализацию решения о комплексном развитии территории жилой застройки вправе обратиться в суд с требованием о понуждении собственника жилого помещения, не заключившего в течение 45 дней договор, предусматривающий переход права собственности на жилое помещение, к заключению указанного договора, об освобождении жилого помещения и о передаче его в собственность истцу.

Несмотря на то, что законодательство предусматривает порядок выселения граждан из аварийного жилья, на практике возникают проблемы с предоставлением равноценного жилья, что приводит к судебным спорам. Затягивание процесса выселения может значительно увеличить сроки реализации проекта КРТ и повлечь дополнительные затраты для инвестора. (Решение Северодвинского городского суда Архангельской области от 01.03.2018 г. по делу № 1- КГ19-2 ).

4. Риски, связанные с оспариванием результатов оценки изымаемой недвижимости

Собственники изымаемой недвижимости часто не согласны с результатами оценки, проведенной оценщиком, привлеченным органом власти.

Оспаривание результатов оценки в суде может затянуть процесс изъятия и увеличить расходы инвестора.

Нередко суды назначают проведение повторной экспертизы рыночной стоимости изымаемого земельного участка, поскольку результаты первоначальной оценки признаются недостоверными. При назначении повторной экспертизы суды перед экспертом ставят вопрос об определении рыночной стоимости возмещения в связи с изъятием для муниципальных нужд земельного участка, при этом указывают на то, что при определении рыночной стоимости эксперту необходимо учесть, что рыночная стоимость определяется на момент рассмотрения спора, при этом также следует учесть характеристики объекта на день предшествующий принятию решения об изъятии объекта (в том числе вид разрешенного использования (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2021 г. по делу № А60-24440/2020).

Проблемы для правообладателей

Согласно ч. 1 ст. 46.9 ГрК РФ, КРТ может осуществляться по инициативе правообладателей. Однако, если развитие территории начато по старому законодательству (до 494-ФЗ от 30.12.2020), заключить договор КРТ по инициативе правообладателей на ее часть уже нельзя (Решение АС Приморского края от 19.10.2022 № А51-14674/2022).

КРТ — это право, а не обязанность правообладателей (п. 1 ст. 70 ГрК РФ). Отнесение участка к КРТ не гарантирует его развитие или заключение соглашения (Решения АС Кировской области №А28-12263/2021, №А28-13035/2021). КРТ охватывает территории, а не отдельные участки (Решение АС РБ № А07-2191/2022).

Так как для КРТ по инициативе правообладателей решение властей не требуется (ч. 4 ст. 70 ГрК РФ), остается вопрос, какие территории подпадают под такой договор. Для восполнения пробела можно применять аналогию закона (ч. 2 ст. 68 ГрК РФ).

Верховный Суд РФ (Определение № 306-ЭС23-28279 от 05.02.2024) признал незаконными требования застройщика, оспаривавшего отказ в аренде участка для соцпроекта. Также ВС РФ (Определение № 305-ЭС24-12000 от 02.08.2024) подтвердил, что порядок изъятия соблюден, если нормативные акты, на которых оно основано, не оспорены и не признаны незаконными.

Судебная практика признает территорию КРТ особой правовой зоной.

Верховный Суд РФ в Определении от 15.08.2023 № 307-ЭС23-1848 (дело № А56-103770/202) указал, что после включения участка в КРТ ранее утвержденная планировочная документация утрачивает силу.

При этом между утверждением границ КРТ и планировочной документацией проходит значительное время, из-за чего правообладатель не может освоить участок по градостроительным нормам.

Федеральные арбитражные суды подтверждают право правообладателей на получение разрешения на строительство (ФАС Волго-Вятского округа: № А28-6687/2022, № А28-6821/2022) и изменение вида разрешенного использования (АС Северо-Кавказского округа: № А53-30825/2021).

Решение ГЗК об одобрении проекта КРТ не подлежит судебному оспариванию (глава 24 АПК РФ), так как не является ненормативным актом и не содержит властного предписания. Обращение в арбитраж по этим вопросам преждевременно (Решение АС Москвы от 06.07.2022 № А40-27077/2022).

Изъятие недвижимости в рамках КРТ для правообладателей часто становится болезненным процессом, требующим защиты прав.

1. Компенсация за изымаемое имущество

Потери собственников при изъятии недвижимости для государственных нужд включают не только рыночную стоимость имущества, но и убытки от досрочного прекращения договоров, релокации бизнеса и недополученного дохода. Размер убытков часто превышает или сопоставим с кадастровой стоимостью изымаемого имущества.

Основной проблемой для правообладателей является размер компенсации, который, по их мнению, не соответствует реальной рыночной стоимости изымаемого имущества.

Сложность оценки обусловлена не только рыночной конъюнктурой, но и субъективным фактором — ценностью имущества для конкретного собственника (например, семейный бизнес, место проживания на протяжении многих лет).

Часто не учитываются убытки от переезда, прекращения бизнеса и упущенной выгоды. Поэтому правообладателям важно фиксировать такие убытки с момента планирования изъятия и проводить аудит потенциальных убытков.

Убытки включаются в возмещение при изъятии на основе отчетов об оценке или судебной экспертизы (Решение Арбитражного суда Москвы от 17.10.2022, дело № А40-260729/2021).

Пример судебной практики: Кировоградский городской суд Свердловской области 25.09.2023 г. по делу № 2-78/2023 удовлетворил иск собственника нежилого помещения, увеличив размер возмещения, так как представленные доказательства показали, что рыночная стоимость была выше, чем определенная оценщиком администрации.

2. Нарушение прав на равноценное жилье при выселении

Предоставление равноценного жилья при выселении из аварийного или подлежащего сносу жилья может сопровождаться нарушениями прав граждан. Предоставляемое жилье может не соответствовать требованиям по площади, благоустройству, расположению и другим параметрам (Решение Центрального районного суда 24.01.2020 г.  по делу № 2-23/2020(2-3575/2019).

3. Отсутствие информации и участия в процессе принятия решений

Правообладатели зачастую не обладают полной и достоверной информацией о планах КРТ, сроках изъятия, порядке определения компенсации и своих правах. Это создает атмосферу неопределенности и тревоги, а также лишает их возможности своевременно защитить свои интересы.

Пример судебной практики: Гражданин подал иск к администрации о признании незаконным включения его участка в территорию КРТ, утверждая, что не был должным образом уведомлен о публичных слушаниях (Решение городского суда от 27.02.2020 г. по делу № 2-5499/2019).

4. Сложности с доказыванием убытков и упущенной выгоды

Правообладателям сложно доказать размер убытков, причиненных изъятием имущества, особенно в части упущенной выгоды. Это требует привлечения специалистов, проведения независимой оценки и представления убедительных доказательств в суде.

Пример судебной практики: ИП подал иск к администрации о возмещении убытков за закрытие магазина из-за изъятия помещения. Суд частично удовлетворил иск, снизив упущенную выгоду из-за недостатка доказательств (Решение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2019 г. по делу № А60-15687/2019).

Заключение

Изъятие недвижимости в рамках КРТ — сложный процесс, требующий учета интересов всех сторон. Судебная практика выявляет ключевые проблемы: несогласованность норм, процедурные нарушения, заниженную компенсацию и нарушение прав граждан.

Для успешной реализации КРТ необходимо совершенствование законодательства, прозрачность принятия решений и справедливая компенсация. Важно разработать четкие критерии оценки недвижимости, учитывающие не только рыночную стоимость, но и уникальность объекта, его социальную значимость и упущенную выгоду.

Также требуется усиленный контроль за соблюдением прав граждан при выселении и обеспечение им реальной возможности получить равноценное жилье. Решение этих вопросов создаст благоприятные условия для инвесторов и защитит права правообладателей, способствуя развитию городской среды.