От унылой конторы к пространству для творчества: как менялся офис

Предрекали скорый конец: мол, с цифровыми технологиями наладить эффективную работу сотрудников из дома не составляет труда. Компании убедятся в этом, оценят масштабы экономии на площадях и окончательно перейдут на удаленный формат. Мы в West Wind Group были убеждены — пока офисам ничего не грозит. Так и вышло. С затуханием пандемии даже IT-компании начали возвращать людей на рабочие места (именно IT-компании являются тренд сеттерами в сфере организации труда). 

Весной 2022 года в сфере офисного строительства снова появились вопросы — выживут ли офисы, в каком формате? Был резонен вопрос — может быть, надо двигаться в сторону упрощения и удешевления? Концептуальный редевелопмент — затратная стратегия. Был момент, когда мы обсуждали перевод наших строящихся объектов из класса B+ в класс B с обычным ремонтом. Как раз в начале весны предстояло начинать работы на нашем новом объекте — БЦ «Сады Этрета» на Цветном. Сделали прогноз и решили остаться в B+ (дизайнерские офисы). Время показало, что решение правильное.

Компания West Wind Group работает в сфере коммерческого редевелопмента — превращает старые здания в концептуальные бизнес-центры представительского класса. Мы любим историю и стараемся сохранять историческую доминанту в облике наших объектов, гармонично вписывая их в архитектурный ландшафт старой Москвы. 

А августе 2022 Deworkacy и Knight Frank провели опрос среди арендаторов бизнес-центров. Один из вопросов звучал так: «Считаете ли вы, что офис должен быть эстетичным, а не только функциональным? Насколько это важно для вас?». И 64% респондентов ответили «Да, важно». 

Встречала у коллег, что вакансия (количество свободных площадей) в бизнес-центрах класса А в 3 квартале 2022 г держалась на уровне 12%. В наших объектах B+ в июле она была примерно такой же, а в сентябре упала до 0%. Конечно же, дело не только в более низкой арендной ставке при сопоставимом качестве предложений. По классу А ударил уход международных корпораций. Арендаторы в сегменте B+ — это в первую очередь российский средний бизнес, своеобразный «средний класс». И можем отметить, эта группа клиентов не стала снижать запросы и уходить в более дешевые офисы с минимум удобств. 

Это доказывают наши данные от октября 2022. В наших БЦ класса B+ вакансия не более 2%, это ниже, чем в офисных центрах класса B (в портфеле West Wind Group такие объекты есть), где она составляет примерно 8%. И сейчас офисы в БЦ класса B+ сдаются быстрее: в срок от 2 недель до 3 месяцев, договор с новым арендатором заключается до выезда предыдущего.

Безусловно, офисы трансформируются, реагируя на изменения в социуме. И так было всегда, давайте заглянем в их историю. 

Когда человечеству понадобились офисы? 

В масштабах цивилизации офис — молодое явление. На протяжении веков умственным трудом занимались дома или на предприятии (в лавке, на складе и т. д.). 

Изменения произошли в 17 веке, когда в деловых столицах Европы юристы, государственные служащие и представители других новых профессий начали работать в конторах. 

Здания, полностью отданные под бумажную работу, появились в Лондоне в 18 веке. Управление заморскими колониями и морская торговля требовали тщательного контроля и большого документооборота. В 1726 году для этого построили Управление Старого Адмиралтейства (Ripley Building). Немного позже штаб-квартирой обзавелась Ост-Индская компания. В «Доме Ост-Индской компании» (East India House) были переговорные, кабинеты для руководства, залы для приемов, общие помещения для клерков попроще. Офисному работнику из 21 века общие залы вряд ли бы понравились: служащие ютились на неудобных лавках и работали чуть ли не на коленке.   

Один из первых бизнес-центров в современном понимании и заодно первое офисное здание с пассажирскими лифтами — Equitable Life Building в Нью-Йорке, построенное в 1870 году.

Офисы 20 века: тейлоризм и сотрудники-винтики, бюро ландшафта, фермы кубиклов

Весь 19 век клерки работали по мануфактурам, биржам, фабрикам. В начале 20 века число «белых воротничков» стало расти в геометрической прогрессии. Возникла потребность в более эффективном размещении служащих, занятых обработкой информации. Распространение телефона и телеграфа больше не привязывало документооборот к производству, и «белых воротничков» стали переселять в отдельные здания.  

Опенспейсы по Тейлору

Классический большой офис первой половины 20 века — огромный зал с сотнями рабочих мест. Открытая планировка изначально объяснялась просто: электричество стоило дорого, большие открытые пространства позволяли по максимуму использовать дневной свет.

Архитекторы West Wind Group при проектировании бизнес-центров тоже придают большое значение инсоляции. Но по другой причине — естественное освещение полезнее для работающих в здании людей. 

С удешевлением искусственного освещения от опенспейсов отказываться не стали, однако по периметрам больших залов появились кабинеты для начальства. Основное помещение заполнялось бесконечными ровными рядами одинаковых столов. Такую организацию рабочего пространства в самом начале века предложил Фредерик Тейлор, автор популярного подхода к повышению эффективности труда.

От строгой иерархии к командной работе — бюро ландшафта

Критики у тейлоризма были с самого начала. Подход ругали за механистичность, игнорирование человеческих особенностей, отсутствие возможностей для эффективной командной работы, подчеркнутую иерархичность. В послевоенное время с ростом демократических настроений в обществе и с появлением разнообразных рабочих задач эти минусы стали очевидны для всех. 

Требовалось что-то новое, и в Европе родилась модель Burolandshaft («бюро ландшафта» или «офисный пейзаж»). Ее основные принципы: отказ от кабинетной иерархии, объединение руководителей и подчиненных в одном помещении, расположение рабочих мест в «природном» порядке, то есть логическими группами. Для зонирования пространства и создания приветливой атмосферы использовались растения в кадках.

21 век — офис умер, да здравствует офис!

Цифровые технологии многое изменили. Компании получили возможность сократить число сотрудников. При этом выросла потребность в молодых талантах, способных решать сложные задачи. Чтобы привлечь и удержать миллениалов, работодатели делают офисы максимально комфортными и неформальными, вносят в них частичку домашнего уюта. 

Образцом для подражания становятся представительства Google, IBM, нашего «Яндекса», других технологических гигантов. Художественно оформленные многофункциональные пространства не должны вызвать ассоциации с монотонной работой. Сюда приходят в неформальной одежде, выбирают место, которое приглянулось сегодня, в перерыве между рабочими задачами встают на беговую дорожку, играют с коллегами в настолку или расслабляются на мягком диване. 

На первый план выходит принцип экологичности. Он предполагает использование в здании энергоэффективных технологий и природных материалов, много естественного света и зелени, заботу о качестве воздуха и воды. 

Большое значение придается концептуальному дизайну. Стандартизованный традиционный офис ассоциируется у многих с рутиной и несвободой. Другое дело — красивое рабочее пространство с дизайн-кодом. Дизайн с идеей подчеркивает индивидуальность компании, вдохновляет сотрудников и помогает им раскрываться. 

В 2020 году, с началом пандемии COVID-19 многие офисы опустели — работодатели вынужденно перевели сотрудников на «удаленку». Появились прогнозы, что люди в офисные центры больше не вернутся. Зачем, если все могут работать из дома, а для планерок и совещаний подходит Zoom? Интернет позволяет сотрудникам выполнять большую часть задач из дома или любого другого места. 

Однако они не сбылись. Мало того, Google, IBM, Amazon и другие компании, которые раньше продвигали идею «работы откуда угодно и когда угодно», после затухания пандемии вернули сотрудников в офисы, сократив количество дней, в которые можно работать удаленно. 

Традиционный офис с четко выстроенной иерархией, строгим закреплением рабочих мест, стандартной планировкой и скучными интерьерами действительно практически умер. На смену ему пришел офис нового формата. Тренды на заботу о психологическом благополучии сотрудников, создание творческой атмосферы, экологичность, многофункциональность, дизайнерское оформление и цифровизацию офисного пространства продолжают развиваться. 

Российские офисные тренды 

Сначала нашу реальность изменил ковид, затем события 2022 года. Возможно, дизайн, экологичные материалы, технологии — все это не про современный российский офис, и главной у нас становится тенденция на удешевление?

Наша практика показывает, что это не так. 80% объектов West Wind Group — бизнес-центры класса B+ с дизайнерской концепцией. Через нее мы вписываем исторические здания в инфраструктуру и архитектурный ландшафт Москвы. Мы работаем со зданиями в исторической части города, используем в отделке качественные натуральные материалы, а в техническом оснащении — новые энергоэффективные решения. 

Летом 2022 года мы провели опрос среди арендаторов — на что они в первую очередь обращают внимание при выборе офиса. Оказалось, что важнее презентабельности и наличия дизайн-концепции только локация. В том, что наличие оригинальной концепции влияет на восприятие офиса и отношение к работе, убеждены 85% наших респондентов. 

Статистика продаж West Wind Group подтвердила данные опроса. Количество свободных помещений в наших бизнес-центрах класса B+ к концу 2022 не превысило 2%, а в офисных зданиях классом ниже составило 8%. И сдавались офисы с дорогим ремонтом и дизайн-концепцией быстрее: в срок от 2 недель до 3 месяцев. Вывод: современные качественные офисы по-прежнему востребованы, и международные тренды актуальны для России.