Инвестиции в Пхукет: чем остров привлекает россиян

Рынок недвижимости Таиланда, поддерживаемый в первую очередь туризмом, активно развивается. Год к году увеличивается индекс жилья, растут продажи кондоминимумов в крупных городах. А самое востребованное направление у инвесторов сегодня — это Пхукет: центр туристического притяжения.

Что происходит с рынком недвижимости на Пхукете

Главный драйвер экономики Таиланда — туризм. Большую роль он играет и для Пхукета, где именно туризм приносит до 80% ВВП. Благодаря ему рынок недвижимости активно развивался до 2019 года, демонстрируя рост на 15-20% в год в объеме продаж и стоимости недвижимости. Но пандемия и ковидные ограничения серьезно ударили по экономике страны.

После двух лет затишья рынок начал восстанавливаться. В 2023 году в Таиланд прибыло более 28 миллионов иностранных туристов, что принесло 1,2 трлн батов дохода от туристических расходов. Пока Таиланд не вышел на допандемийный уровень по потоку туристов — в рекордном 2019 он достигал 40 млн человек — но достижение этих результатов ожидается в 2025 году — это предполагает рост стоимости недвижимости на 25-30%.

Впрочем, стоит сказать, что число некоторых иностранных туристов на Пхукете стало выше, чем было до пандемии. Количество приезжающих немцев в 1 полугодии 2023 года оказалось на 150% больше, чем до пандемии, россиян — на 130%, австралийцев — на 97%.

Таиланд привлекает в первую очередь туристов из ближайших стран Азии. В пятерку национальностей, активно посещающих Таиланд, по итогам 2023 года пошли малазийцы, китайцы, южнокорейцы и индийцы. А пятое место заняли россияне. При этом среди посетителей Пхукета россияне уверенно держатся в тройке лидеров, уступая только китайцам.

Правительство Таиланда, и в частности Пхукета, предпринимает действия для увеличения туристического потока и роста рынка. Например, власти рассматривают возможность субсидирования безлимитных проездных на самолеты для внутренних рейсов. Также в Таиланде запускают безвизовый режим для китайских и казахстанских туристов и обсуждают аналогичную инициативу для туристов из Индии, многие из которых относятся к состоятельным путешественникам.

Постепенное увеличение потока туристов возвращает и спрос на недвижимость, а вместе с ним растет и интерес иностранных покупателей к объектам в Таиланде. А с ним идут вверх и цены.

По данным Банка Таиланда (BoT), средняя цена на отдельные дома в Таиланде выросла на 3,6% в III квартале 2023 года по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. За первые десять месяцев 2023 года общая стоимость сделок с землей и зданиями, зафиксированных по всей стране, выросла на 26% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года — до 779,5 млрд батов (2,04 трлн рублей).

Русский Пхукет: почему россиян привлекает остров и какие тут есть особенности

Если в 2023 году главной страной для покупки зарубежной недвижимости у россиян были ОАЭ, то по итогам первого квартала 2024 года лидерство перешло к Таиланду. Больше 17% спроса пришлось на него. В прошлом году Таиланд лишь входил в тройку самых популярных стран. За год спрос на недвижимость в нем вырос почти на 100%.

Со стороны россиян активно растет спрос и на аренду, и на покупку жилья на Пхукете. В начале года по разным оценкам россияне приобретали от 40% до 60% объектов недвижимости. В то время как до пандемии цифры были ниже — на уровне 10-15%. А по итогам 2023 года россияне преобладали среди иностранных граждан, арендующих недвижимость на острове, как с точки зрения количества объектов, так и стоимости долгосрочных арендных контрактов, составив 53% и 44% соответственно. 

Стоимость арендуемой недвижимости, приобретенной россиянами, выросла до 6 млрд батов с 2,52 млрд в 2022 году, в то время как количество объектов выросло всего на 32% — до 591 с 441, что указывает на то, что россияне приобретали больше дорогих объектов, включая виллы «супер-класса». 

В сегменте роскошных вилл россияне — лидеры среди других иностранных покупателей. Причем, достаточно давно. В 2022 году продажи роскошных вилл Пхукета выросли на 82% год к году — до 338 единиц, и почти половину сделок заключили россияне. В первом полугодии 2023 года на Пхукете продали 213 роскошных вилл, и среди иностранных покупателей лидировали россияне и китайцы.

Интерес россиян к Пхукету сформировался довольно давно, и в последние два года стал только сильнее. Этому способствует множество факторов.

Во-первых, Таиланд — дружественная страна, с ней сохранено авиасообщение, причем, из многих городов России, есть возможность длительного безвизового пребывания для россиян. С 1 мая по 31 октября 2024 года это 60 дней непрерывно. А дальше можно обнулить срок бордер-раном — выездом в другое государство — и снова заехать в Таиланд на 60 дней. Вдобавок, Таиланд планирует запустить работу карт «Мир» — правда, неясно, когда это произойдет.

Во-вторых, Таиланд — страна с сильной экономикой: по итогам 2023 года ВВП Таиланда достиг $514 млрд. И это связано не только с туризмом, но с тем, что Таиланд — крупнейший автомобильный экспортер в Юго-Восточной Азии.

Кроме традиционных отраслей, Таиланд начинает активно развивать сектор инноваций: привлечение инвестиций в IT, цифровые технологии и стартапы открывает новые перспективы для инвесторов из России. В фокусе внимания властей инвестиции в ЦОД (центры обработки данных) и в облачные сервисы, а также в ИИ (искусственный интеллект). Помимо этого Бангкок называли одним из лучших мест для «цифровых кочевников». 

В-третьих, в Таиланде низкий порог входа для покупки зарубежной недвижимости — относительно других стран, которые сегодня популярны у российских инвесторов и могут предложить доходные объекты. По данным внутренней аналитики Kalinka, на Пхукете можно найти кондоминиумы от $89 тыс., а виллы — по цене $290 тыс. И немаловажный плюс — россиянам не нужно платить налог за тайскую недвижимость в России. 

Объекты недвижимости в Таиланде и, в частности, на Пхукете высокомаржинальные — как показывает внутренняя аналитика Kalinka, если входить в новостройку, то через два года, к сдаче, ее цена вырастет в среднем на 50%. При сдаче недвижимости в аренду, вилла приносит в среднем 5-6% годовых, но этот показатель может доходить и 9-10%.

Для сравнения, как выглядит ситуация в других странах Азии: доходность от сдачи объектов недвижимости в Индии и Японии составляет 4-5%, во Вьетнаме — 3-4%, а в Тайване — всего 2%.

Вдобавок, инвестиции в недвижимость помогают легализоваться в Таиланде. При покупке недвижимости в полную собственность (фрихолд) и на сумму свыше 10 млн батов (около $270 тыс.) можно получить визу инвестора. Такую визу можно ежегодно продлевать неограниченное число раз.

Как развивается инфраструктура острова: стоп-факторы и драйверы

Вместе с растущим спросом на объекты недвижимости на Пхукете подогреваются и цены — предложение не успевает покрывать растущий спрос. В некоторых районах стоимость объектов становится буквально запредельной: как показывает внутренняя аналитика Kalinka, в Лагуна Пхукет цена 1 кв. м. уже приближается к $6000.

Это связано в первую очередь с тем, что Пхукет — остров, причем, небольшой. Это уже создает определенные ограничения по количеству доступной земли. Они сочетаются с местными ограничениями по объему вводимой недвижимости — 30% территории Пхукета занимают национальные парки, под застройку их использовать нельзя.

Вдобавок, есть требования по высотности застройки. В 150 метрах от моря разрешено возводить здания не выше 6 метров: по сути, это могут быть только виллы. Дальше можно размещать строения высотой до 12 метров — это таунхаусы или дома до 3-х этажей. А в целом на Пхукете нельзя возводить здания выше 23 метров. То есть, кондоминиум среднего класса может иметь всего 7 этажей, а премиального — 6 этажей, поскольку минимальная высота потолков здесь составляет 3 метра. 

Тем не менее, власти острова и застройщики стараются реагировать на увеличивающийся спрос — в частности, на роскошные виллы. Еще несколько лет назад их появлялось очень мало, поскольку объекты не были востребованы. А сейчас застройщики, ориентируясь на запрос иностранных покупателей, стараются как можно быстрее вывести больше премиального предложения. Свои инвестиции в Пхукет наращивают такие крупные тайские девелоперы, как Origin, Sansiri, Siamese Asset и Raimon Land. 

Для возведения новых элитных комплексов застройщики осваивают ранее неприкасаемые земли — как зоны бывших каучуковых плантаций. Поскольку это неразвитые районы, в которых пока еще нет почти ничего для жизни, власти начинают вкладывать ресурсы в инфраструктуру острова.

На Пхукете появляется больше современных торговых центров и супермаркетов с европейской едой, как Central Festival Phuket, Robinson, JungCeylon, рестораны с русской кухней.

Идет активное развитие транспортных и инфраструктурных проектов — в частности, проект легкого метро от аэропорта, а также планируемый новый транспортный хаб — аэропорт, который будет находиться в 4 км от острова, с двумя взлетными полосами. Для решения проблем с пробками власти Пхукета расширяют дороги и строят новые.

Помимо этого стоит отметить хорошую систему дошкольного и школьного образования, в том числе международные школы, работающие по Кембриджской системе, финскую школу Finnway. 

Также в Таиланде в целом высокий уровень медицины — в глобальных рейтингах подчеркивается безопасность местного здравоохранения; развиваются экологические инициативы — как производство и активное применение биодизельного топлива. 

У населения Пхукета достаточно высокий уровень знания английского по сравнению с остальной страной, что упрощает как решение бытовых вопросов, так и ведение дел, связанных с бизнесом. Все это делает остров комфортным местом для проживания, в том числе с семьей.

Что нужно учесть при покупке недвижимости на Пхукете

В первую очередь покупателю недвижимости важно понимать особенности разных типов владения объектом. В Таиланде есть две формы: фрихолд или полная собственность и лизхолд или долгосрочная аренда. Оба варианта подходят и для личных целей, и для инвестиционных, просто у них есть свои нюансы. 

При покупке во фрихолд недвижимостью можно распоряжаться как угодно: дарить, передавать по наследству, сдавать в аренду, перепродавать. Приобрести во фрихолд на Пхукете и в Таиланде в целом можно только кондоминиум.

При покупке недвижимости в лизхолд заключается договор аренды на 30 лет. Но есть возможность продления его еще на два срока, поэтому максимальный срок — 90 лет. Однако, важно сказать, что продление договора не автоматическое и для этого должны быть соблюдены несколько важных условий, о которых вам должен рассказать брокер. Как можно будет распоряжаться объектом, зависит от условий договора с конечным владельцем — тайцем. Нужно прописать, например, разрешение сдавать арендованную недвижимость в субаренду. 

Помимо этого при выборе объекта для инвестиций на Пхукете важно очень тщательно проанализировать рынок, каждый выбранный объект, застройщика и его предыдущий опыт. На Пхукете есть серьезные вопросы по финансированию примерно 10% проектов: неясно, достроятся ли они, выйдут ли в срок, не будут ли полностью завязаны на деньги потенциальных инвесторов.

Объект всегда лучше смотреть вживую, особенно если он от незнакомого вам застройщика. Это поможет не только сопоставить ожидания с реальностью, но и понять, существует ли вообще понравившаяся вам вилла или кондоминиум.

Также очень важно не зацикливаться на одном районе и рассматривать разные варианты — с учетом активного развития ранее нежилых районов и инфраструктуры острова в целом можно найти относительно доступный и при этом перспективный вариант. 

Важно обратить внимание и на цену выбранного объекта. Стоит сравнить ее со средними рыночными для аналогичной недвижимости. Например, по нашим данным средняя стоимость 1 кв.м. на Пхукете сегодня составляет $3500-4500. Приобретать объект сильно дешевле или сильно дороже рискованно, особенно если речь об инвестициях.

И обязательно следует внимательно читать договоры с продавцом. Особенно если объект — недвижимость в лизхолд. Если что-то в договоре долгосрочной аренды не прописано — как, например, допустимость сдачи в субаренду, то это что-то будет запрещено. 

Сегодня Пхукет — одно из самых перспективных направлений для инвестиций в элитную недвижимость в Таиланде. Здесь активно восстанавливается туризм, улучшается экономика, инфраструктура острова стремительно развивается, появляются новые предложения от застройщиков. При этом цены на недвижимость постоянно растут и будут расти. Главное, внимательно подойти к выбору объекта.