Что нужно учесть при покупке земли, дачи или дома на земельном участке

Покупка земли, дачи или дома на земельном участке — это важное и ответственное решение, требующее внимательного подхода и тщательной подготовки. Необходимо учитывать множество факторов: от правовых аспектов и состояния объекта до инфраструктуры и экологической ситуации в районе. В этом контексте важно провести детальный анализ, чтобы избежать возможных рисков и сделать обоснованный выбор, который будет соответствовать вашим потребностям и ожиданиям.

Земли общего пользования

При объединении земельного участка, а чаще всего при разделе, у каждого земельного участка должен быть доступ к землям общего пользования. К примеру, коттеджный поселок разделили на три участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или дачное строительство и среди этих участков появляется дорога с видом разрешенного использования под ИЖС или дачное строительство. Затем владелец продает два участка, а дорогу и участок с видом использования под ИЖС оставляет за собой. Чтобы потом объединить землю при покупке двух участков, потребуется доступ к образуемому земельному участку через дорогу. Но так как у нее вид разрешенного использования, как у обычного участка ИЖС, то собственнику нужно будет получить согласие на доступ к дороге. Если этого не сделать, то могут быть проблемы с объединением земли в Росреестре.

Разрешение на использование чужой собственности

Для многих большой проблемой являются сервитуты — право ограниченного использования чужой собственности в определенных целях, если без этого невозможно полноценно использовать и содержать свое имущество. Продавцы при отсутствии прямого доступа к земельному участку часто говорят покупателю, что он может купить землю и через суд оформить сервитут и ездить через чужой участок. Однако здесь момент в том, что если на участке соседа в принципе нет дороги, то суд может отказать в установлении сервитута.

Коммуникации

К будущей даче или загородному дому должна быть проведена дорога из асфальта или гравия, а также необходим подъезд. Бывают случаи, когда прямого подъезда нет и вам говорят, что нужно проезжать по соседскому участку. Однако здесь есть риск, что продавец поставит забор и перекроет «неофициальный» проезд. Этот вопрос решается через суд и далеко не факт, что суд встанет на вашу сторону и проложит сервитут. 

Электрическая мощность на участке

Есть большая разница между 5 кВт и 15 кВт. Если вы покупаете дом для круглогодичного проживания и зимой будете топить электричеством, а сейчас у вас всего 5 кВт, то до покупки необходимо узнать, есть ли возможность увеличить количество кВт. Особенно это актуально в СНТ, которые используют свои трансформаторы. 

Градостроительный план земельного участка

При покупке участка важно узнать, на какой глубине сделана скважина. Часто бывает так, что подземные воды то приходят, то уходят. Продавец вам может и не сказать, что он сделал недостаточно глубокую скважину и периодически воды в ней может не быть. Лучше пообщаться с соседями и узнать, на какой глубине вода в этой местности и на какой глубине делали скважину они.

Почему еще надо заказать ГПЗУ? Этот документ покажет, что находится под участком. Возможно, там проходит газопровод на глубине нескольких метров — его нельзя увидеть на глаз. А в случае взрыва трубы или утечки газа газовые службы имеют право требовать от вас предоставить доступ и разобрать ту часть постройки, которая закрывает доступ к трубе. 

Правовые документы

Очень опасно покупать земельный участок с построенным и неоформленным домом. На практике есть случаи, когда продавец, чтобы не платить налог с продажи дома, не регистрирует его. Покупатель предлагает заплатить всю сумму и за участок, и за дом, хотя по документам участок есть, а дом не числится. И продавец предлагает сначала оформить документы, а потом только якобы построить сам дом. Из рисков самое главное — это то, что вид земли может не подходить под строение, которое на нем возвели. Это нарушение и Росреестр может просто не пропустить регистрацию. Поэтому, если вы покупаете дом и участок, то оформлены должны быть сразу и тот и другой.