Как узаконить перепланировку в 2024 году

Изменения касаются оформления перепланировок и переустройств помещений в многоквартирном доме (МКД), перевода жилых помещений в категорию нежилых (и наоборот), а также регистрации изменения характеристик обновленного помещения в ЕГРН.

Юрист агентства недвижимости One Moscow Серж Мартиросян рассказал, как действовать при необходимости проведения перепланировки, какие собрать документы и что делать, если ремонт был произведен без согласования перепланировки.

Что такое перепланировка

Перепланировка представляет собой ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию.

Исходя из закона — это изменение конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Понятие перепланировки не следует путать с понятием переустройства. Переустройство предполагает замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, если вы меняете ванну на душевую кабину (не двигая при этом стены) — это переустройство. Оно не требует согласования с органами. Перепланировка же предполагает изменение конфигурации помещения.  

Подготовка к процедуре перепланировки

На данном этапе собственнику квартиры необходимо подготовить следующие документы:

• Технический паспорт. Его можно получить в бюро технической инвентаризации или заказать в МФЦ.
• Правоустанавливающие документы на квартиру (например, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности).
• Выписка из ЕГРН. Выписку с ЭЦП можно заказать через личный кабинет на официальном сайта Госуслуг.
• Заключение технической экспертизы о состоянии несущих конструкций и возможности выполнения определенных работ.

Важно понимать, что есть некоторые особенности. К примеру, если квартира находится под обременением в виде ипотеки, то к вышеуказанным документам потребуется согласие банка на проведение работ по перепланировке.

Подача документов

На этом этапе необходимо подать документы в многофункциональный центр (МФЦ) или посредством портала государственных или муниципальных услуг (например, в Москве https://www.mos.ru/).

Решение о согласовании перепланировки либо об отказе в согласовании должно поступить в течение 1-2 месяцев с момента подачи документов.

Если получено положительное решение, то можно приступать к ремонту. Если нет, то у собственника есть право обратиться в суд.

Ремонт

После получения разрешения можно приступать к ремонту. Собственнику выдается специальный журнал, куда нужно вносить отметки о всех этапах процесса перепланировки.

Когда работы по перепланировке окончатся, собственнику нужно направить в орган, который согласовал перепланировку, уведомление о завершении указанных работ и технический план перепланированного помещения. Если после перепланировки образовалось новое помещения, то к уведомлению и техническому плану нужно еще приложить сведения об уплате госпошлины за регистрацию прав на недвижимое имущество.

Перепланировка подтверждается актом приемочной комиссии. Такой акт утверждается тем же органом, который разрешает перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот, не позже 30 дней со дня получения им упомянутого уведомления.

Важно! В результате перепланировки квартиры не допускается нарушение прочности или разрушение несущих конструкций здания, нарушение работы инженерных систем и оборудования, противопожарных устройств, ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов.

Ремонт без получения разрешения

Иногда случаются такие ситуации, при которых собственники квартир сначала производят перепланировку, а затем обращаются за получением согласия уполномоченного органа.

В этом случае получить разрешение по описанному выше алгоритму не представляется возможным. И есть несколько вариантов развития событий:

• После произведения перепланировки, собственник обратился в суд, однако получил отказ в удовлетворении требований о признании перепланировки законной, так как перепланирование квартиры существенно нарушает положения нормативных правовых актов.
• Собственник до произведения ремонтных работ обратился в экспертную организацию для дачи заключения о том, можно ли совершить перепланировку или нет, и получил согласие. Однако, осуществил ремонт до получения разрешения. В этом случае собственнику также необходимо обратиться в суд, но в данном случае требования будут удовлетворены с высокой долей вероятности, так как, прежде чем произвести ремонт, собственник получил одобрение экспертной организации.

Таким образом, если собственник планирует сначала сделать ремонт, а затем узаконить перепланировку, то:

• перед началом работ необходимо получить заключение экспертов;
• узаконить такую перепланировку можно только в судебном порядке.

Ответственность и штрафы

С 1 января 2024 года штрафы за нарушение законодательства в сфере незаконной перепланировки увеличились.

Для физических лиц — от 2 000 рублей до 2 500 рублей;

Для юридических лиц — от 40 000 рублей до 50 000 рублей

Штраф назначается независимо от того, устранили вы недочеты или нет.

Собственнику квартиры может грозить от инспектора предписание, по которому владелец жилья должен будет узаконить перепланировку или вернуть все в исходный вид за собственный счет, а также выплатить штраф.

Часто возникают вопросы о том, как уполномоченные органы об этом узнают? Ответ очень простой — пока у вас идет ремонт в квартире, бдительные соседи, как правило, направляют запрос в жилищную инспекцию на предмет законности производимого вами ремонта.

В этом разделе отметим и риски неузаконенной перепланировки в будущем.

• Продавать такую квартиру придется с дисконтом, так как нового покупателя потенциально могут ждать трудности;
• Придется искать покупателя с наличными денежными средствами, так как банки не выдадут ипотеку, обнаружив факт неузаконенной перепланировки.
• Вечные жалобы соседей и штрафы, а возможно и судебный спор с администрацией о понуждении вас привести квартиру в исходное состояние.

Как себя обезопасить перед покупкой квартиры

Проверить, была в квартире перепланировка или нет очень просто. Для этого достаточно запросить у собственника:

• Технический паспорт на квартиру из бюро технической инвентаризации (БТИ). Сверьте план квартиры из техпаспорта с реальным расположением дверей и стен в квартире. Если они различаются, перепланировка не узаконена. Если данные совпадают, но в плане есть красные линии — перепланировка выполнена без согласований, и об этом уже известно надзорным органам. Все хлопоты по узакониванию лягут на вас, если купите квартиру.
• Разрешение на перепланировку от Мосжилинспекции и акт о завершенной перепланировке. Они подтверждают, что перепланировка выполнена по всем правилам и соответствует закону. Если есть эти документы, с квартирой проблем быть не должно.

Номер и дата акта Мосжилинспекции указываются на техническом паспорте БТИ. Если все документы в наличии, — перепланировка сделана в соответствии с требованиями закона и проблем с такой квартирой не возникнет.

Берегитесь формулировок «у нас свободная планировка»

Именно так говорят тем, кто покупает квартиру в новостройке. Обещания того, что можно делать, как душе угодно — неправда. Объясним почему. Термин «свободная планировка» — это маркетинговый ход застройщиков и компаний по продаже недвижимости. Когда строится жилой многоквартирный дом всегда учитываются требования строительных, пожарных и санитарных норм. Только представьте, что там, где у вас комната — у соседей сверху санузел. Так быть не должно, поэтому в проекте дома идет разграничение зон, которые в документах БТИ могут быть отражены пунктирными линиями либо не отражены вовсе. Ничего не подозревающий человек, купивший недвижимость в таком доме, делает ремонт «под себя», а потом выясняется, что все выполнено не по нормам и требуется все переделать или вернуть в исходное состояние. Поэтому, до начала ремонта рекомендуем обратиться к застройщику и выяснить, где и какие комнаты были запроектированы и только после этого планировать будущие работы.