Инвестиции в премиальную недвижимость: тренды и перспективы рынка

Элитная загородная недвижимость все чаще рассматривается покупателями не только как место проживания, но и в качестве инвестиционного актива. Этому способствует комбинация стабильного спроса и дефицита качественных локаций, что стимулирует увеличение цен на премиальное жилье.

В результате, по данным NF Group, в 2024 году произошел рост стоимости по всем направлениям: таунхаусы (+59%), коттеджи (+25%), земельные участки (+11%). Вместе с основателем компании IGS Development Евгений Ильченко попытаемся разобраться, может ли этот сегмент заинтересовать массового инвестора и каковы дальнейшие пути его развития.

Что нужно знать об элитной недвижимости

Как отмечает г-н Ильченко, современная элитная загородная недвижимость — это, прежде всего, премиальная локация и премиальное окружение. Следом по важности идут общий функционал жилья и его архитектура. Экологичность, высококачественные стройматериалы и соответствие концепции умного дома предполагаются в современном элитном доме по умолчанию.

По стоимости — в Подмосковье средняя цена элитных таунхаусов находится в районе 100 млн рублей. Для коттеджа цена начинается от 180 млн рублей. Сотка земли обычно стоит 3,5-5 млн рублей. Однако стоимость сильно зависит от локаций. Так, на Новой Риге средняя цена коттеджа уже 204 млн рублей.

Нужно учитывать, что элитная недвижимость имеет свои ценовые сегменты, в каждом из которых есть свои «правила игры» и требования: к участку, площади, комплектации и т.д.

Еще один интересный момент — это соотношение спроса на элитное и обычное жилье. Между ними есть корреляция, но только при экономической стабильности. Другая ситуация возникает, если происходит какое-то потрясение, например, увеличение ключевой ставки Центробанка или повышение курса доллара. Тогда разрыв между элитным и другими классами жилья сильно увеличивается. Ведь обеспеченными покупателями премиум недвижимость воспринимается как защитный актив, способ уберечь большой капитал от инфляции, а не думать о том, как его разложить на 10 квартир в бизнес-классе. Кроме этого, в премиум-сегменте практически отсутствует ипотечная составляющая. Поэтому спрос менее зависит от стоимости кредитов и, следовательно, более стабилен.

При реализации девелоперских проектов в сегменте элитной недвижимость нужно обращать внимание как на рынок в целом, так и на конкретную локацию. Лучшая комбинация — это сочетание дефицита предложения с высоким спросом.

При анализе отдельных проектов следует отслеживать соответствие продукта и локации, где он располагается. Условно, если жилье в стиле Прованс строится там, где господствует стиль Хай-тек, это снижает ценность жилья. Другая ситуация — дешевое жилье в престижной локации или обратный вариант. 

В результате может возникнуть ситуация, когда целевая цена продажи не соответствует представленным ценам в локации.

Специфика отечественного рынка

Отечественный рынок загородного премиум жилья имеет свои особенности: 

• практически 100% элитного жилья сконцентрировано в Москве и Подмосковье. Есть отдельные локации в Санкт-Петербурге, Сочи и некоторых других регионах, но их объемы несопоставимы со столичной агломерацией. Следствием такой концентрации является постепенное снижение доступных к застройке локаций — большая часть качественной земли уже освоена;
• сегмент имеет свою специфику в ценообразовании — многие сделки по купле-продаже элитного жилья проходят в валюте (по данным NF Group доля таких сделок составляет 16% на первичном рынке и 34% на вторичном). Цены практически не восприимчивы к ключевой ставке ЦБ, поскольку очень небольшая часть сделок заключается в форме ипотеки;
• нарастает моральное (отчасти и физическое) устаревание предложений на вторичном рынке — значительная часть элитного жилья построена довольно давно. Архитектура, стройматериалы, внутренняя отделка во многом не соответствуют современным требованиям. Это касается и инженерной составляющей. В результате покупатели тратят дополнительные ресурсы на ремонт, а часть предпочитает перейти на первичный рынок.

В последние годы спрос на отечественное элитное жилье увеличивается — по данным NF Group в 2024 году покупатели приобрели 320 объектов элитной недвижимости — это годовой рост на 21% и рекорд за последние 7 лет. Отчасти такая динамика объясняется санкциями, которые заперли в России ранее выводимые за рубеж капиталы. Свою роль играют и другие факторы: дефицит отечественных инвестиционных инструментов для «больших денег» и проблемы с покупкой зарубежной элитной недвижимости. Так, на Бали (Индонезия) или в Таиланде россияне обнаружили, что при желании властей сделки с недвижимостью могут быть оспорены — даже если прошло много времени с покупки жилья.

Рис. 1. Динамика количества сделок на первичном рынке элитного загородного жилья, шт. Источник:сайт  IGS Development 

Впрочем, часть перечисленных тенденций имеет более интернациональный характер. Например, по мере роста мирового богатства, спрос на элитное жилье увеличивается не только в России.

Актуальные тренды в элитной недвижимости

Отечественный сегмент загородной премиальной недвижимости, как отмечает г-н Ильченко, развивается под влиянием следующих тенденций: 

• популярность ИЖС растет опережающими темпами — с 2021 года ввод индивидуального жилья опережает многоквартирную застройку. Значительный вклад в такую динамику внесла пандемия, когда многие люди распробовали вкус уединенного загородного проживания; 
• происходит омолаживание покупателей — если раньше их возраст начинался в основном с 45 лет, то сейчас часто можно увидеть покупателей 35+;
• развиваются инвестиционные стратегии покупки жилья — сейчас его приобретают не только для проживания, но и с другими целями. Модернизация и последующая перепродажа (флиппинг), переделка в мини-гостиницы, снос старого и постройка нового дома — основные примеры. Причем доступ к таким стратегиям, например, через ЗПИФ недвижимости, сейчас имеет и массовый инвестор;
• появляются новые концепции проживания — создаются мини-поселки и комбинированные поселки с загородными отелями (живешь в своем доме, но пользуешься инфраструктурой отеля);
• предложение качественных участков падает — по мере роста ИЖС обнаружилось, что в элитном загородном сегменте предложение новых локаций, особенно для требовательных клиентов, очень ограниченно. Это ведет к росту стоимости земли и уменьшению площадей участков и домов. С этим связано и все большее распространение загородного редевелопмента, точечного и квартального девелопмента, который может выражаться в концепции мини-локаций, поселков по 10-15 домов, которые находятся внутри больших локаций;
• новые поселки все больше удаляются от МКАД — результат освоения ближайших локаций.

Рис. 2. Структура предложения в сегменте по расстоянию от МКАД. Источник: сайт IGS Development

Под влиянием перечисленных тенденций отечественные застройщики развивают новые бизнес-стратегии — например, IGS Development использует методику «подрывного девелопмента». Она концентрируется на уменьшении площади реализуемых объектов, что снижает их цену и повышает доступность в премиальных локациях.

Резюме

В 2024 году рынок элитной загородной недвижимости продемонстрировал ценовой рост и и количественное увеличение продаж на первичном рынке. Предложение жилья и земли снизилось, а спрос значительно вырос, что привело к увеличению стоимости сделок и суммы среднего чека. Свой вклад в удорожание внесли растущие затраты девелоперов — следствие инфляции предложения в экономике. Поскольку данные факторы носят долгосрочный характер, IGS Development прогнозирует, что финансовая активность сектора будет расти и дальше.

Имеется и еще одна причина оптимизма участников рынка элитного жилья — по мере смягчения денежно-кредитной политики и снижения ключевой ставки на рынок недвижимости пойдет часть капиталов, лежащих сейчас на депозитах. По оценкам Центробанка на начало 2025 года россияне держали в банках 57,5 трлн руб. И почти треть от этой суммы приходится на вклады от 10 млн рублей. А ведь именно на людей со значительными капиталами и рассчитана элитная недвижимость.