Эксперт рассказал, ждет ли рынок «пузырь» рассрочек

Рассрочки стали практически единственным способом приобрести жилье, если покупатель не подходит под условия исчезающей на глазах семейной ипотеки. 

В проектах разного класса и в разной степени готовности на текущий момент ситуация с рассрочками отличается. В проектах с более близкими сроками сдачи доля рассрочек остается на уровне 20-30%, а по новым стартам уже более половины сделок проходит именно благодаря такому способу оплаты.

Например, в проекте «Литера», который вышел на рынок в сентябре 2024 года — это около 50%, в Ultra City 3.0, продажи в котором начались в ноябре, доля рассрочки составляет 56%. Рассрочки, безусловно, стали популярнее после окончания действия ипотеки с господдержкой.

Плюсы и минусы

Для покупателей плюсы рассрочек заключаются в гибкости условий. Можно выбрать удобный для себя календарь оплаты, и перейти, например, на ипотеку, как только ставки по ней станут приемлемыми.

При продаже квартиры в рассрочку для девелопера глобально есть одна особенность, за которой необходимо следить — скорость наполнения эскроу счетов. Рассрочки, в отличие от ипотеки, не наполняют в полной мере эскроу-счета, — тогда как девелопер, по соглашению с банком, должен обеспечивать определенные темпы их наполняемости. В противном случае затраты на строительство покрываются из дополнительно привлеченных банком кредитных средств, а стоимость их обслуживания уже привязана к ключевой ставке (которая на сегодня составляет 21%).

Как это регулируется

Каждый девелопер регулирует для себя допустимое количество рассрочек. Это зависит от совокупности многих факторов: был ли земельный участок куплен в кредит, насколько быстро выбирается проектное финансирование на стройку.

Также важно понимать, что существуют разные форматы рассрочек, их соотношение должно быть сбалансированным: отсрочки платежа до единовременной оплаты на 3-6 месяцев; рассрочки с регулярными платежами раз в квартал/полугодие; рассрочки с небольшим первым взносом и значительной отсрочкой. Доля «рискованных» рассрочек (с небольшими платежами и высокой вероятностью расторжения) в общей структуре сделок не должна составлять более 15%. В таком случае общая доля рассрочек в размере до 50% представляется допустимой.

Что будет?

Скорее всего, в 2025 году тенденция продолжится и количество рассрочек будет расти. Пока ключевая ставка не начнет снижаться (а по-хорошему, до снижения рыночных ставок по ипотеке хотя бы до уровня в 8-10%), других понятных и удобных для всех схем финансирования сделок на рынке нет.

Впрочем, это для рынка высокая доля сделок с рассрочками — не прецедентная история. Например, в бизнес-классе и в целом в элитном сегменте рассрочки всегда были базовым инструментом. В разные годы их доля доходила до 70%.